مدیریت پیمان (Management Contracting) روشی از ساخت است که در آن کارفرما، یک شخص حقیقی یا حقوقی، آشنا به علم ساخت و ساز را تعیین می کند تا مدیریت اجرای پروژه را بر عهده بگیرد. در مدیریت پیمان تمام کارهای پروژه از شروع کار اعم از مدیریت اجرایی کارها؛ استخدام کارکنان، انتخاب مصالح و… در حیطه کاری مدیر پروژه است و پرداخت تمام هزینه با کارفرما است. در مدیریت پیمان طی قراردادی پیمانکار متعهد میشود که طی زمانی مشخص پروژه ی درخواستی را به کارفرما تحویل دهد و در مقابل کارفرما به او دستمزد کار برای پروژه میپردازد. در قراردادهایی که کارفرما یا مشاور، مصالح ساخت پروژه را تهیه می کند بهترین و سودآورترین قرارداد مدیریت پیمان برای مالکان می باشد.
کارفرما تامین کننده هزینه و مالک پروژه است و پیمانکار مسئول، مجری و سازنده پروژه می باشد که مسئولیت اجرای پروژه را به عهده می گیرد. پیمانکار روش های اجرای پروژه و چارت سازمانی و استخدام نیروها را معین و درصدی از هزینه های مورد توافق را دریافت می کند.
استفاده از مدیریت پیمان موجب نظم و هماهنگی بیشتر در نیروی ساخت می شود زیرا نظارت داشتن بر امور اجرایی از وظایف مدیریت پیمان می باشد. همچنین استفاده از تجربیات قوی پیمانکاران به فرآیند ساخت و سازسرعت می بخشد، نقاط ضعف پروژه را پوشش می دهد و هزینه ها کنترل می شوند. امروزه داشتن یک (Management Contracting) برای پیشرفت در امور کسب وکار، ساخت و ساز و… بسیار حائز اهمیت است.
پیمانکار، در قبال مدیریت پروژه سودی از مخارج انجام شده را دریافت می کند. منظوراز مخارج یعنی هزینه های تهیه موارد قرارداد و هزینه اجرای پروژه می باشد. ولیکن قبل از مخارج صورت گرفته می بایست طرفین به توافق برسند یا به اصطلاح معامله جوش بخورد. کارفرما هیچ سودی به پیمانکار نمی دهد. فقط و فقط هزینه های لازم در قرارداد، مدیریت طرح، نیروی انسانی و ماشین آلات را می پردازد. به همین دلیل به صرفه می باشد و مخارج پیمان کمتر است. قابل ذکر است که فرد پیمانکار هیچ هزینه ای برای اجرا پرداخت نمی کند و تعهدات را به گردن نمی گیرد و صرفا جهت داشتن تخصص در مدیریت، سود خود را به طور درصد از کل هزینه های پرداختی دریافت می کند.
مدیر پیمان به عنوان نایب کارفرما تمایلی به کارهای سودجویانه ندارد و قصدش جلب کردن رضایت کارفرما می باشد. همانطور که ذکر کردیم مدیر پیمان نقش نایب کارفرما، کارفرما نقش سرمایه گذار را ایفا می کنند.
درصد متعارف مدیریت پیمان
حق الزحمه ومیزان دستمزد مدیر پیمان برحسب درصد متعارف مدیریت پیمان تعیین و محاسبه می شود. عرف درصد مدیریت پیمان برای قراردادهای مختاف متفاوت می باشد. این دستمزد ها براساس استاندارد ها محاسبه می شوند. لذا مواردی مانند حجم و نوع پروژه در تعیین و محاسبه دستمزدها موثر می باشند و نقش بسزایی دارند. برای مثال عرف دستمزد مدیریت پیمان بازسازی یک نرخ داشته و عرف مدیریت پیمان ساختمان نرخ دیگری خواهد داشت.
وظایف مدیر پیمان
- وظیفه برنامه ریزی و نظارت بر عملیات اجرایی را عهده دار می باشند و دیگر نیازی به مهندسین مشاور نیست.
- مديريت بر تداركات، ساخت و نصب و خدمات تكميلي از وظایف مهم مدیریت پیمان است.
- مديريت كيفيت، زمان و هزینه
- مسئولیت تمامی عملیات اجرایی ساختمان، تعیین پیمانکاران برای هر یک از قسمت‌های ساختمان و عقد قرارداد با آن‌ها به عهده مدیر می‌باشد.
- تهیه و خرید کلیه مصالح و خرید یا اجاره لوازم و ابزار و ماشین آلات موردنیاز به هزینه کارفرما برعهده پیمانکار می‌باشد.
- اقدام برای اخذ انشعابات آب، برق، گاز و غیره به نمایندگی و به هزینه کارفرما از وظایف پیمانکار است.
- از اساسی‌ترین وظایف مدیر، نظارت کامل و دقیق و ایجاد هماهنگی‌های لازم در اجرای به موقع و صحیح ساختمان می‌باشد.
- با وجود مدیر پروژه که پیگیر دائم کارهاست روند پروژه خیلی سریعتر پیش خواهد رفت. و از آنجایی که اتمام هر چه زودتر پروژه به نفع پیمانکار خواهد بود، پیمانکار تمام تلاش خود را برای جلوگیری از اتلاف وقت انجام خواهد داد.
- از آنجایی که تمام کارهای پروژه به پیمانکار محول میشود تمام ریسک های احتمالی برعهده ی او خواهد بود.
- پیمانکار از زمان تحویل کارگاه تا تاریخ تحویل موقت ساختمان به کارفرما، مسئولیت نگهداری و حراست از ساختمان و اجناس خریداری شده موجود در محل ساختمان را بر عهده دارد. البته این هزینه نگهداری برعهده کارفرما می‌باشد.
- مدیر تحت هیچ شرایطی حق واگذاری موضوع این قرارداد را به شخص دیگر ندارد اما می تواند برای انجام بخش هایی از کار از پیمانکاران جزء استفاده نماید.