قرارداد پیمانکاری عبارت است از انجام عمل یا فروش کالایی با شرایط معینی در قبال مزد یا بهاء و در مدت معین به شخص حقوقی یا حقیقی به نام پیمانکار .
موضوع قرارداد پیمانکاری عبارت است از:حمل و نقل،خرید مصالح،تجهیزات،ماشین آلات،تهیه و نصب تجهیزات صنعتی،ساخت وساز ابنیه و مستحدثات عمرانی و ساختمانی از قبیل راه، سد،تونل… .
در مطالب قبلی در خصوص سایر انواع قراردادهای پیمانکاری صحبت کردیم حالا نوبت به بررسی انواع قراردادهای پیمانکاری بر اساس روش های اجرای پروژه هاست. این روش ها به دسته های زیر قابل تقسیم می باشند:
- روش تک عاملی (امانی)
- روش دوعاملی (طرح و ساخت)
- روش سه عاملی (پیمانی)
- روش چهار عاملی (پیمانکاری مدیریت،مدیریت ساخت، مدیریت پیمان، مدیریت اجرایی)
- روش کلید در دست (طراحی، اجرا)
- روش طراحی، تامین تجهیزات ( EP )
- روش تامین تجهیزات، اجرا (PC)
- روش طراحی، تامین تجهیزات، اجرا ( EPC) و FEPC
روش تک عاملی
این روش به روش امانی نیز معروف است .کارفرما مدیریت اجرایی پروژه و مسئولیت تهیه عوامل اجرایی اعم از نیروی انسانی، ماشین آلات، تجهیزات و مصالح ساختمانی را برعهده دارد و را نیز بر عهده دارد را در اختیار دارد. به طورکلی می توان گفت در این روش کار فرما بوسیله امکانات خود، تکنولوژی، روشها و سایر عوامل مورد نیاز تحقق طرح (جمع آوری اطلاعات، طراحی، تدارکات، ساخت) را تامین می نماید. لذا بالاترین سطح از مسئولیت را به کارفرما تحمیل می کند. و به همین دلیل مدیران با تجربه سعی می کنند حتی المقدور از این روش استفاده نکنند زیرا در این روش ارکان اجرایی پیمانکار به صورت کلی حذف می شود و هزینه های مستقیم و غیرمستقیم کارفرما بالا خواهد رفت.
این روش بیشتر جهت اجرای پروژه های ساده و کوچک، کارهای بهسازی و نگهداری مناسب است.
روش دوعاملی (طرح و ساخت)
در این روش کارفرما از طریق یک قرارداد واحد،عملیات طراحی و ساخت را به شخص دیگر واگذارمیکند. مسئولیت امور به صورت عمده بر دوش پیمانکار است و نقش کارفرما عمدتاً مدیریت قرارداد و تأئید مراحل اجراست.و به همین جهت تغییر مفاد قرارداد برای هر دوطرف موجب ادعای جدید برای طرفین می شود. لذا باید در ابتدا با دقت نسبت به انتخاب پیمانکار و انعقاد قرارداد اقدام نمود.
روش سه عاملی
استفاده از این روش در ایران بسیار رایج می باشد و روش سنتی اجرای پروژه های عمرانی است. درآن کارفرما با استفاده از قراردادهای جداگانه عملیات طراحی را به مشاور و عملیات ساخت را به پیمانکار واگذار می کند. و نظارت کار به عهده ی مشاور است . در این روش پس از آماده شدن و تصویب نهایی طرح،معمولاً اسناد مناقصه توسط مشاور،تهیه می شود. و پس از طی تشریفات خاص جهت مرحله ی اجرا به پیمانکار واگذار می شود.
در این روش مسئولیت هماهنگی و ریسک عدم هماهنگی بین طراحی و ساخت و راه اندازی پروژه به عهده کارفرما می باشد. و مابقی ریسک،بین طراح و سازنده تقسیم می شود.
شرح وظایف پیمانکاران اجرایی درقالب فعالیت های مربوط به تأمین کالا، اجرای عملیات ساخت، نصب و سازماندهی اولیه جهت بهره برداری می باشد. لذا وظیفه ی نظارت بر نحوه ی اجرا نیز لازم است بر عهده یک مشاور باشد.
از معایب این روش می توان به وابسته بودن شروع عملیات ساخت به بخش طراحی نام برد که باعث طولانی شدن زمان پروژه می شود و اکثرا مسائل اجرایی در طرح به خوبی دیده نمی شود و از آنجا که اصلاح و بازنگری مستلزم وقت و هزینه زیاد می باشد، زمان پروژه ممکن است بیشتر از مان مقرر طول بکشد.
روش چهار عاملی (مدیریت اجرا)
این روش بهبود یافته ی روش سه عاملی می باشد .کارفرما مسئولیت های خود از نظر هماهنگی بین طراحی و اجرا را به شخص خارجی دیگر منتقل می کند. و مسئولیت ها بین چهار رکن اصلی طراح و پیمانکار ،مدیر طرح و کارفرما تقسیم می شود.
این روش به انواع مختلف قابل اجرا میباشد.
- پیمانکاری مدیریت یا مدیریت طرح (Management Contract)
- مدیریت ساخت (Construction Management)
- مدیریت پیمان یا مدیریت پروژه (Project Management)
- مدیریت اجرایی (EM)
پیمانکاری مدیریت یا مدیریت طرح (Management Contract)
در این قراردادهای عمرانی عامل چهارم وظیفه مدیریت پروژه را از ابتدای کار تا انتهای کار بر عهده می‌گیرد که گاهاً یا به عنوان نماینده کارفرما بوده و وظایف مدیریتی کارفرما جز تغییر زمان و مبلغ قرارداد، تغییر مشخصات کلی پروژه، تعلیق، خاتمه و فسخ قرارداد و تصویب صورت وضعیت قطعی و صورتحساب نهایی را بر عهده می‌گیرد؛ و یا هیئتی مدیریتی متشکل از نمایندگان کارفرما و پیمانکار بوده و علاوه بر نظارت بر پروژه، وظیفه تطبیق عملکرد طرفین با قرارداد در حین اجرای پروژه، تصمیم‌گیری در مسائل کلان پروژه و پیشبرد مذاکرات طرفین را نیز بر عهده دارد.
این روش قراردادی دارای مزایایی از جمله امکان همپوشانی فازهای طراحی و ساخت و در نتیجه کوتاه شدن زمان پروژه، در دسترس بودن یک سازمان تخصصی چهارم در امور در زمان مواجهه با مشکلات، کاهش ریسک کارفرما، قابلیت اعتماد بیشتر به برآوردهای انجام شده، کمک و همفکری با مشاور و پیمانکاران جهت پیشبرد بهتر پروژه، بزرگ نشدن بدنه کارفرمایی و تقسیم کار به بسته‌های کوچکتر و ایجاد رقابت بین عوامل مختلف درگیر در پروژه میباشد. و معایبی مانند تداخل کاری میان وظایف مشاور و مدیر طرح، ایجاد روابط خصمانه بین مشاور و مدیر طرح و رعایت نکردن مصالح طرفین توسط مدیر طرح نیز دارد.
مدیریت ساخت (Construction Management)
در این روش قراردادی عامل چهارم در کنار کارفرما نظارت بر اجرای پروژه را بر عهده داشته و تفاوت آن با MC در این است که در MC عامل چهارم قدرت اجرایی دارد ولی در CM صرفا در نقش مشاور ظاهر می‌شود.
مدیریت پیمان یا مدیریت پروژه (Project Management)
نمونه قرارداد پیمان مدیریت مشابهت زیادی با MC دارد ولی تفاوت آن این است که در MC عامل چهارم اصولا از ابتدای انجام مراحل طراحی تا انتهای اجرای طرح در کنار سایر طرفین فعالیت می‌کند ولی در مدیریت پیمان، عامل چهارم یا همان مدیر پیمان صرفا در مراحل اجرای کار وارد به قرارداد می‌شود و در مرحله طراحی دخالتی ندارد. در این روش مدیر پیمان نماینده کارفرما بوده و وظایفی مانند شناسایی و عقد قرارداد با پیمانکاران جز و خرید مصالح و تجهیزات -اگر به عهده کارفرما باشد- را انجام می‌دهد.
در قراردادهای مدیریت پیمان با توجه به اینکه مدیر پیمان مداخله زیادی در قرارداد دارد و در انعقاد قرارداد با پیمانکاران جز نیز دخیل است امکان کاهش هزینه ها و برعکس بالا رفتن هزینه ها زیاد است. همچنین امکان پیاده‌سازی استانداردهای مدیریت پروژه و کنترل بر زمان، کیفیت و هزینه بیشتر می شود.
مدیریت اجرایی (EM)
در این روش میتوان انجام کلیه فعالیت های پروژه اعم از طراحی و اجرا به هزینه کارفرما و با مدیریت عامل چهارم به نام مدیر اجرایی صورت گیرد.
مدیر اجرایی کلیه قراردادهای اجرا، تامین مصالح، تامین نیروهای نظارتی و … را تحت مدیریت خود قرار داده و به عنوان نماینده کارفرما فعالیت می‌نماید. ولی تفاوت آن با مدیریت پیمان این است که مدیر اجرایی حقوق خود را از کارفرما دریافت می‌کند و صرفا جهت پروژه‌ای خاص عضو تیم کارفرما می‌شود. این قرارداد ها را در ایران بیشتر در بخش خصوصی می توان یافت به طوریکه کارفرمایان بخش خصوصی، ساخت بخشی از ابنیه و یا تاسیسات مورد نیاز را که فاقد دانش فنی مورد نیاز جهت طراحی و تجربه اجرایی جهت ساخت میباشند به مدیر اجرایی واگذار میکنند.
روش کلید در دست (طراحی، اجرا)
در این روش، مسوولیت و وظیفه ی هم طراحی و هم اجرا به عهده ی پیمانکار می باشد.
پیمانکار اختیارات بسیار زیادی در همه امور فنی خواهد داشت و کارفرما از صفر تا صد کار را به عهده ی پیمانکار می گذارد و بعد از تحویل گرفتن پروژه به راحتی ، اصطلاحا فقط با چرخاندن یک کلید می تواند به راحتی از آن ساختمان استفاده کند در صورتی که دیگر حتی تاسیسات آنجا هم تکمیل شده و قابل بهره برداری می باشد.
کارفرما و مشاور فقط در فرآیند مناقصه و نظارت بر کار پیمانکار دخالت خواهند داشت. بالاترین حد سپردن همه ی کار ها به پیمانکار در همین نوع از قرارداد های پیمانکاری است. پس در نتیجه اگر هر نقصی، هر حادثه ای و هر مشکلی در کار پیش بیاید عاقبت آن دامان پیمانکار را خواهد گرفت.
در این روش به علت این که هم اجرا و هم طراحی به عهده پیمانکار است هم در هزینه ها صرفه جویی می شود و هم این که کار سریع تر انجام می شود و از هدر رفتن زمان جلوگیری می شود.
در این روش حساس ترین و مهم ترین مرحله، مرحله ی مناقصه می باشد زیرا کارفرما باید حساسیت خیلی زیادی به خرج دهد و با دقت پیمانکاری را انتخاب کند که به او و قابلیت هایش اعتماد زیادی داشته باشد و مطمئن باشد که حرفه ای است.
در این حالت پیمانکار تنها برای بخشی از کار مسؤولیت طراحی را بر عهده دارد و لازم به ذکر است که بخشی از یک پروژه که به صورت کلید در دست به پیمانکار واگذار شود را Semi Turn Key یا Partial Turn Key می‌نامند.
انعقاد قرارداد کلید در دست منحصر به حوزه یا موضوع خاصی نمی‌باشد و در تمامی حوزه‌ها امکان انعقاد و تحقق آن با اراده طرفین وجود دارد. بخش عمده قرارداد کلید در دست شامل تامین تجهیزات و نصب است، پروژه های صنعتی بهترین گزینه برای انجام این روش می باشند.
روش طراحی، تامین تجهیزات، اجرا ( EPC)
در روش قرارداد های پیمانکاری EPC ، کار طراحی و تامین تجهیزات و اجراء پروژه را به پیمانکار سپرده و کل مسئولیت‌های مدیریت اجراء و کنترل کیفی پروژه به عهده پیمانکار است. این روش شامل 3 فاز می باشد.
۱. فاز مهندسی یا طراحی (Engineering): در این مرحله از پروژه مدارک، اسناد و نقشه‌های مورد نیاز جهت طراحی‌های آتی، خرید تجهیزات و مواد و نصب و اجرای مواد و تجهیزات انجام می‌گیرد. در این مرحله معمولا پیشرفت پروژه بر اساس مراحل طراحی و میزان نفر ساعت لازم جهت تکمیل طراحی برنامه ریزی و کنترل می‌شود.
۲.فاز خرید یا تدارکات (Procurement): در این مرحله اقلام ، تجهیزات و مواد مورد نیاز جهت اجرای پروژه تهیه می‌گردد. در این مرحله معمولا پیشرفت پروژه بر اساس مراحل خرید و هزینه (در برخی موارد زمان یا ترکیبی از هزینه و زمان) لازم جهت تکمیل خرید برنامه ریزی و کنترل می‌شود.
۳.فاز نصب یا اجرا (Construction): در این مرحله تجهیزات و مواد پروژه نصب یا اجرا می‌گردند. در این مرحله معمولا پیشرفت پروژه بر اساس احجام و مقادیر کاری لازم جهت تکمیل خرید تجهیزات صورت می‌گیرد.
این روش برای پروژه های صنعتی از یا همان طراحی و تامین تجهیزات و ساخت استفاده می کنند. لازم به ذکر است در این روش مسئولیت هر اشتباه به عهده پیمانکار می باشد.
در قراردادهای معمول EPC اصولا تامین سرمایه جهت انجام قرارداد بر عهده کارفرما یا کشور میزبان میباشد. اما گاهی این امر بنابر دلایلی از جمله نبود سرمایه کافی نزد کشور میزبان به پیمانکار واگذار می‌گردد. به همین دلیل گاهی در کنار EPC عبارت F یا F+ (FINANCE) را نیز می‌بینیم که بکار می‌رود. در این صورت دو حالت بروز می‌نماید:
۱-تامین مالی و سرمایه انجام قرارداد بر عهده پیمانکار قرار می‌گیرد.
۲-معرفی سرمایه‌گذار بر عهده پیمانکار است.
در صورت اول پیمانکار خود تقبل هزینه‌ها را بر عهده می‌گیرد و پس از انجام عمل مورد قرارداد هزینه‌های خود را همراه با نرخ ناشی از سرمایه‌گذاری خود دریافت می‌دارد که به این مدل قراردادی EPCF گفته می‌شود. یعنی پیمانکار هم کارمزد انجام قرارداد را دریافت می‌دارد و هم سود مربوط به تامین سرمایه انجام قرارداد.
در صورت دوم یعنی معرفی سرمایه گذار توسط پیمانکار، در اصل دو قرارداد منعقد می‌گردد. یک قرارداد بین سرمایه‌گذار و کشور میزبان و یک قرارداد بین پیمانکارِ EPC و کشور میزبان که به این نوع قراردادها EPC+F گفته می‌شود.
در اصطلاح EPCF تامین مالی بر عهده پیمانکار ولی در اصطلاح EPC+F معرفی سرمایه‌گذار با پیمانکار است و خود پیمانکار سرمایه‌گذار نیست.
قرارداد EPC نسبت به قراردادهای سنتی در خصوص اجرای پروژه، سرعت بسیار بیشتری دارد. چرا که در قراردادهای سنتی طراحی و ساخت دو بخش جداگانه تلقی می‌شدند و تا زمانی که طراحی صورت نمی‌گرفت، عملیات ساخت نیز به انجام نمی‌رسید. در حالی که در قرارداد EPC تمامی این کارها به شکل مجموعه‌ای واحد در اختیار پیمانکار قرار می‌گیرد و طبعاً سرعت کار بالا می‌رود.
روش طراحی، تامین تجهیزات ( EP )
قراردادهای پیمانکاری (EP) طراحی–تامین تجهیزات بیشتر در پروژه های صنایع پتروشیمی که مساله خرید تجهیزات مطرح است کاربرد دارد. یکی دیگر از تفاوت های بین قرارداد های EP و EPC این است که مسوولیت های خسارات مالی و کنترل کیفی و مدیریت اجرایی در پیمان EP به عهده ی کارفرما، و در پیمان EPC به عهده پیمانکار است.
در پیمانهای EPC مشارکت پیمانکار اصلی GC در کار ساختمان و نصب پروژه و آشنایی تیم اجرایی وی با جزئیات نصب سبب می شود که در مراحل پیش راه اندازی و راه اندازی پروژه مشارکت پیمانکار اصلی تداوم یابد.
اما نقش پیمانکار اصلی در مرحله راه اندازی پیمان EP کاهش یافته و عمدتاً محدود به اعزام کارشناسان تکنولوژیک خواهد گردید.
روش تامین تجهیزات، اجرا (PC)
قراردادهای PC نیز پیمانهای تأمین کالا و تجهیزات ، ساختمان و نصب به صورت توأم برای کارهای صنعتی می باشد. در این نوع قراردادها همانند روش، خدمات فاز یک و دو توسط یک مشاور دیگر انجام می شود. و فقط تأمین کالا و تجهیزات و ساختمان و نصب توسط پیمانکار انجام می شود.
