پهنه بندي استفاده از اراضي محدوده شهر مبتني بـر سـاختاري اسـت كـه بـراي جلـوگيري از تـداخل غيرضروري و نامناسب کارکردها، کاربري ها و فعاليتها و ارتقاء کيفيت و کارايي محـيط شـهري نظـام يافتـه اسـت . پهنه بندي بيانگر نحوه استفاده از اراضي در عرصه هـاي مختلف شـهري، نحوه و چگونگي سـاخت و سـاز در زيرپهنـه هـا، حداکثر تراکم ساختماني مجاز، چگونگي سطح اشغال، محل استقرار بنا در قطعه، ارتفاع و تعداد طبقات مجاز ساختمان با توجه به عرض معبر، توان دسترسي شبکه شهري را، متناسب بـا مسـاحت قطعه و تراکم می باشد.
انواع مختلف منطقه‌بندی در شهرها وجود دارد. منطقه‌بندی تراکمی که بر اساس جمعیت، شهر را منطقه‌بندی می‌کند و مناطق تراکمی جمعیتی را برای کل شهر در نظر می‌گیرد. نوع دیگر منطقه‌بندی ارتفاعی است، هدف از این نوع پهنه‌بندی، کنترل ارتفاع ساختمان‌هاست، بدین شکل که با نزدیک شدن به مرکز شهر ارتفاع ساختمان‌ها، بلندتر می‌شود و هرچه به پیرامون نزدیک شویم، ارتفاع ساختمان‌ها کاهش پیدا می‌کند. متداول‌ترین نوع پهنه‌بندی که در شهرهای ایران از جمله تهران نیز اجرا شده است، منطقه‌بندی کاربری است که شهر را به زون‌های مختلف مسکونی، تجاری، فضای سبز و خدماتی تقسیم می‌کند. تدقيق و مرزبندي پهنه ها در طرح تفصيلي شهر تهران در قالب زيرپهنه ها با کد سه رقمي، بر مبنـاي معيارهـا و شاخصهاي كمي و کيفي و با توجه به ويژگيهاي هر پهنه و وجه غالب شکل گرفته قبلي و گرايش به انـواع سـاخت و ساز از نظر تراکم و طبقات و با جهت گيري هاي سازمان فضايي و ساماندهي سيما و کالبد شهر در مناطق شهري انجـام گرفته است. بر اين اساس “پهنه سکونت” (R) با توجه به همگني و وسعت قطعات، عرض معابر، تراکم و ارتفاع ساختمانها و تعداد طبقات، سطح اشغال زمين و نيز ميانگين تراکم نفر در هکتار، و همچنين “پهنه فعاليت(خدمات یا تجاری)” (S) برحسب مقياس عملکردي (عملکردهاي فراشهري، شهري، منطقه اي، ناحيه اي و محلي)، و “پهنه مختلط” (M) با ترکيبي از شاخص هـاي مذكور در پهنه هاي سکونت و فعاليت و سرانجام “پهنه حفاظت” (G) (سبز و باز) با توجه به ويژگيهاي طبيعي خـاص و بـا رويکرد حفاظت فعال، از يکديگر متمايز شده اند

پهنه سکونت  (R)

پهنه سكونت، محدوده هايي از شهر است، که کاربري غالب آن مسکوني بوده و به غير از قطعات و پلاک هاي مسکوني، شامل شبکه معابر و دسترسي ها، برخي از فعاليتهاي انتفاعي و غيرانتفاعي و خـدمات پشتيبان سکونت است. صرفاً استقرار فعاليتهاي تجاري جزء و خدمات در مقياس محله و اي ناحيه اي، مرتبط با نيازهاي اوليه ساكنان، شامل؛ آموزشي، بهداشتي – درماني، فرهنگي، مذهبي، تفريحي – گردشگري، ورزشي، پارکينگهاي عمـومي و فضـاي سـبز مجاز است. پهنه کلان سکونت R شامل؛ دو پهنه اصلي “مسکوني عام” و “مسکوني ويژه” با کـدهاي يـک رقمـي  R1 و R2 ، ٩پهنه با کد دو رقمي شامل؛ مسكوني با تراکم کم R11، مسكوني با تراکم متوسط R12 و مسـكوني بـا تـراکم زيـاد R13  بافت مسکوني ارزشمند روستائی R21 ، بافت مسکوني ارزشمند تـاريخي R22، بافـت مسـکوني ارزشـمند معاصرR23 ، بافت مسکوني ارزشمند سبز R24، مسکوني ويژه پهنه مرکزي R25 و مسکوني ويژه پهنه محورهـاي شهري و بلندمرتبه R26 است.  
مجوز ساخت‌وساز فقط برای کاربری مسکونی با تراکم ۲ طبقه تا نهایت ۶ طبقه صادر می‌شود و براي مواردي كه تعداد طبقات، ١٢ طبقـه و بيشـتر باشـد، منوط به تهيه طرح توجيهي و تصويب در کميسيون ماده پنج، است.

پهنه تجاری  (S)

اين پهنه، قسمتهايي از شهر است،که وجه غالب آن، کار و فعاليت بوده و سهم سکونت در آن بسيار محـدوداست. اين پهنه، قسمتهايي از شهر است،که وجه غالب آن، کار و فعاليت بوده و سهم سکونت در آن بسيار محـدود می باشد. پهنه کلان فعاليت S ، شامل سه پهنه اصلي با کد يک رقمي S1،S2 وS3 ، هفت پهنه با کد دو رقمـي شـامل؛ بازار (تجاري، خدماتي و فرهنگي) S11 ، محورها و گستره هاي تجاري، اداري و خدماتS12 ، گسـتره ها و مراکـز تجاري، اداري و خدماتS21 ، گستره ها و مراکز تجاري، اداري و خدمات با غلبه فرهنگـي S22 ، صـنعتی S31 ، گستره و محور کارگاهي – توليدي  S32  و بالاخره خدمات صنعتي و فني S33 است .
در زيرپهنه هايS321 و S322 ، احداث فضاهاي مسکوني پشتيبان صنعت (مهمان پذير، پانسـيون، اسـتراحتگاه مخصوص کارکنان) مشروط به عدم دسترسي مستقل و در حد نياز مجموعه هاي صنعتي ، حداكثر در دو طبقـه مجاز است. ارتفاع مجاز ساخت و ساز در زيرپهنه هاي S312 ،S322 و S332 ،حداكثر ١٠ متـر و در زيرپهنـه هـاي S321 و S331 ، حداكثر ١٢ متر است.
در برخي از زيرپهنه هاي فعاليت S ،شامل S121 ،S122 ،S123 ،S211 ،S212 و S213 ، حداکثر ارتفاع مفيد ساختمان در طبقه همکف و اول براي واحدهاي تجاري با نـيم طبقـه ، حداكثر 6.5 متر و در زيرزمين، همكف و طبقه اول (بدون نيم طبقه) براي واحدهاي تجـاري حـداكثر 4.5 متـر مجاز است. در زيرپهنه هاي S121 ،برا ي قطعات با وسعت ٣٠٠ تا ١٠٠٠ مترمربع، حداکثر طبقات ٩ طبقه و حـداکثر تـراکم ٤٢٠ درصد، با رعايت ساير ضوابط و مقررات زيرپهنه مذکور است.

 پهنه مختلط  (M)

پهنه مختلط، قسمتهايي از محدوده شهر است، که از رشد خزنده فضاهاي کار و فعاليت در بافتهاي مسـکوني پديد آمده و در طرح جامع جديد شهر سامان يافته و استعداد استقرار فعاليتهاي چندمنظوره کار، فعاليت، سکونت و غيره را دارند. پهنه مختلط علاوه بر برخي گسترهها، عمدتاً در حاشيه محورها شکل گرفته و ناشي از استقرار پراکنده عناصـر خدماتي و تجاري (اعم از واحدها و دفاتر تجاري و اداري) در بافتهاي مسکوني است. اين پهنه، از دو پهنه اصلي، مختلط فعاليت با مسکوني M1 و مختلط فرهنگي و گردشگري با حداقل مسـکوني M2 تشکيل شده است. هر يک از پهنههاي اصلي نيز شامل پهنه هاي مختلط تجاري، اداري، خـدمات بـا مسـکوني M11 ،مختلط صنايع خدماتي و کارگاهي با مسکوني M12 ،مخـتلط سـكونت بـا فرهنگـي – تفرجـي  M21 و مختلط ويژه M22 ميباشد.
در زيرپهنه هاي مختلط محوري، ايجاد پيلوت مجاز نبوده و حداکثر ارتفاع مفيد سـاختمان در طبقـات تجـاري همکف و اول، حداكثر 4.5 متر و در صورت احداث با نيم طبقه حداكثر 6.5 متر است. ( باتخصيص حداكثر 2.3متر براي نيم طبقه) احداث نيم طبقه در واحدهاي تجاري در طبقات بالاي اول ممنوع است.
تبصره : در صورت احداث بنايي تماماً مسکوني در پهنه مختلط، احداث پيلوت براي تامين پارکينگ يا لابي بلامانع است.

 پهنه فضای سبز   (G)

پهنه حفاظت (سبز و باز)، قسمتهايي از محدوده شهر است، كه عرصه هاي سـبز و بـاز عمـومي و خصوصي، پارکهاي جنگلي، باغات و اراضي مزروعي و حرايم و پهنه هاي حفاظت ويژه را در بر ميگيـرد. با توجه بـه نقش و اهميت اين پهنه در ارتقاء کيفيت محيط و سيماي شهري تهران، ساخت و ساز در آنها، محدود بـوده و عمدتاً براي توسعه گردشگري و تفرج، برخي خدمات آموزشي، درماني و بهداشتي، فرهنگي و …، مديريت بحران و استقرارهاي موقت مجاز ميباشد.
اين پهنه شامل؛ سه پهنه اصلي با کدهاي يک رقمي G1،G2 و G3 ، است، كه ٥ در پهنـه بـا کـد دو رقمي شامل؛ پارک هاي شهري G11 ، پارک هاي جنگلي G12 ، باغات و اراضي مزروعيG21 ، رود-دره ها G31 و پهنه هاي سبز و باز ويژه G32، دسته بندي شده است.هرگونه ساخت و ساز مسکوني، اداري، صنعتي، نظامي و غيره، در محدوده پارکهـاي جنگلـي G12 ممنـوع است.

در پایان لازم به ذکر است برای دستیابی به اطلاعات ملک خود می توانید بامراجعه به سایت http://map.tehran.ir/ زمین را در نقشه پیدا کرده سپس راست کلیک نمایید و گزینه کد شناسایی ملک را انتخاب نموده تا کد طرح تفضیلی را دریافت نمایید. سپس به سامانه تهران من مراجعه نموده و از طریق شماره بلوک و ملک اطلاعات طرح تفضیلی و نوع کاربری زمین مورد نظر خود را دریافت نمایید.