دستورالعمل ماده۱۴ قانون زمین شهری(شهرتهران) ، سند اصلي مصوب طرح جامع شهر تهران1386ضوابط و مقررات مربوط به تبديل و تغيير كاربري، افراز و تقسيم و تفكيك باغات و اراضي كشاورزي يا آيش واقع در محدوده شهر، موضوع ماده ( 14 ) قانون زمين شهري، به شرح زير تعيين و جايگزين ضوابط و مقررات قبلي ميگردد.
در اجراي اين دستورالعمل، در صورت نياز به تغيير يا تعيين كاربر ي موضوع حسب مورد در كميسيون ماده ( 5) يا مراجع تصويب طرحها، مطرح و همراه با نحوه تعمين خدمات لازم مورد تصميم گيري قرار خواهد گرفت. در اجراي اين ضوابط لازم است قانون حفظ و گسترش فضاي سبز در شهرها مصوب 1359 نيز رعايت گردد.
(الف): باغات داخل محدوده شهر
1- فضاي سبز عمومي : باغاتي كه شهرداري علاوه بر مصوبات طرحها ميتواند تملك نموده و با حفظ و يا ارتقاء وضعيت درخت و سيستم آبياري به صورت فضاي سبز عمومي نگهداري كند ( اعم از اينكه در طرح مصوب داراي كاربري فضاي سبز باشند يا نباشند ) با تصويب مراجع مربوطه به فضاي سبز عمومي تبديل شود.
2- باغ مسكوني : باغاتي كه فاقد كاربري مصوب خدمات و فضاي سبز عمومي ( به شرح بند يك) باشند، به دوصورت كلي به شرح ذيل قابل تبديل به باغ – مسكوني با ضوابط تفكيك و ساختمان سازي ويژه هستند:
2-1- باغاتي كه به صورت انبوه و در كنار هم قرار گرفته و پهنه ها يا بافتهاي ارزشمند سبز را تشكيل ميدهند، به شرح زير:
2-1-1- حداقل تفكيك، افراز و تقسيم 2000 مترمربع، با تراكم ساختماني 20 درصد و حداكثر سطح اشغال 10 درصد و حداكثر در دو طبقه روي پيلوت يا زيرزمين.
2-1-2- در صورتي كه مالك مايل به استفاده از تراكم بيشتر باشد، در مقابل افزايش مساحت قطعات تفكيكي اجازه احداث ساختمان با تراكم و طبقات بيشتر به شرح زير داده ميشود:
2-1-2-1- در قطعات بيش از 2000 تا 5000 مترمربع، اجازه استفاده از تراكم ساختماني 5/22 درصد با حداكثر سطح اشغال 5/7 درصد در سه طبقه روي پيلوت يا زيرزمين.
2-1-2-2- در قطعات بيش از 5000 مترمربع، اجازه استفاده از تراكم ساختماني 30 درصد با حداكثر سطح اشغال5/7 درصد و حداكثر در چهار طبقه روي پيلوت يا زيرزمين
تبصره ها
تبصره ( 1) : باغات تفكيك شده قبلي كه كمتر از 2000 مترمربع مساحت داشته باشند، نيز مشمول ضابطه بند 1-1-2 هستند
تبصره ( 2): در قطعاتي كه مساحت آنها كمتر از 2000 مترمربع باشد، حداكثر تا 200 مترمربع سطح اشغال و حداقل 200 مترمربع بنا مجاز است.
تبصره ( 3): در صورت احداث ساختمان مسكوني در يك طبقه، محل استقرار آن بايد از هر ضلع زمين حداقل 4 متر فاصله داشته باشد. اين فاصله در مورد ساختمانهاي 2 طبقه 8 متر، 3 طبقه 12 متر و 4 طبقه 16 متر ميباشد. احداث ساختمان با بيش از 4 طبقه در مناطق باغ مسكوني مجاز نيست و نقشه استقرار بنا در زمين بايد با رعايت كمترين ميزان قطع درخت، به تأييد شهرداري برسد.
تبصره ( 4): در آن دسته از كاربريهاي خدماتي مانند هتل، واحدهاي تفريح ي و ورزشي و فرهنگي، استفاده از حداكثر 10 درصد سطح اشغال و 40 درصد تراكم، بلامانع است.
تبصره ( 5): با استفاده از مزاياي تفكيك مربوط به قطعات بزرگتر موضوع بندهاي 1-2-1-2 و 2-2-1-2 ، هرگونه تفكيك بعدي ممنوع است و مراتب بايستي در سند مالكيت و صورتمجلس تفكيك قيد شود.
قطعات
2-2- پلاكها يا قطعاتي كه به صورت پراكنده در داخل پهنه ها يا كاربريهاي مختلف شهر قرار دارند و به موجب مقررات و توسط مراجع ذيربط باغ تشخيص داده شدند، به شرح زير:
2-2-1- اين باغات نيز از نظر ضوابط و نصاب تفكيك، مشمول باغات موضوع رديف 1-2 فوق و تبصره (5) آن خواهند بود.
2-2-2- نحوه ساخت و ساز در اين باغات با رعايت كاربريهاي مصوب طرحهاي ملاك عمل، از نظر حداكثرسطح اشغال ( كه در هر صورت از 30 درصد تجاوز نخواهد كرد )، تراكم ساختماني مجاز و با رعايت حفظ حداكثر فضاي سبز و حداقل قطع درختان، معادل ضوابط مصوب مربوط به زيرپهنه ي و منطقه بندي يا كاربري پلاكهاي همجوار با اعمال يك طبقه تشويقي اضافه خواهد بود.
سایرکاربری ها
3- ساير كاربريها: مالكين باغاتي كه مايل باشند از طريق توافق با شهرداري، درصدي از سطح باغات خود را به عنوان فضاي سبز عمومي به صورت رايگان به شهرداري واگذار نمايند با شرايط زير و تصويب شوراي اسلامي شهر و كميسيون ماده ( 5)، ميتوانند از انواع كاربري هاي متناسب با ضوابط و كاربري پهنه مربوطه استفاده كنند:
3-1- در پهنه های موضوع بند 1-2 ودر چارچوب طرح های موضعی خاص ؛ درصد واگذاری کمتر از 75 در صد و متراژ واگذاری از 3500 مترمربع نباشد
3-2- در تك باغها (موضوع بند 2-2)، درصد واگذاري كمتر از 70 درصد و متراژ واگذاري كمتر از 3000 مترمربع نباشد.
ب ) : اراضی کشاورزی یا آیش داخل محدوده شهر
1ـ تبدیل اراضی کشاورزی که فاقد کاربری مصوب خدمات و فضای سبز عمومی باشند به باغ با استفاده از مقررات منطقه باغ ـ مسکونی موضوع بند 2 قسمت الف این دستورالعمل بلامانع است. در این صورت لازم است که نقشه درختکاری باغ نیز همراه با نقشههای تفکیکی و ساختمانی به تصویب شهرداری مربوطه برسد.
2ـ تبدیل و تغییر کاربری اراضی کشاورزی یا آیش داخل محدوده شهر ؛ در صورت توافق با شهرداری و رعایت ضوابط پهنه مربوطه مشروط به اینکه سهم شهرداری حداقل 70 در صد بوده و به فضای سبز عمومی تبدیل شود ، بلا مانع است.
3ـ تا زمانی که مالکین قصد تفکیک و ساختمانسازی ندارند میتوانند از ضوابط تفکیک به شرح زیر استفاده نمایند:
ـ حداقل اراضی زراعتی غیرشالیزار 10 هکتار
ـ حداقل اراضی زراعتی دیم 20 هکتار