مصوبه شوراي عالي شهرسازي ومعماري ايران پيرامون ضوابط عام بلندمرتبه سازی
رئيس محترم سازمان شهرداري ها و دهياري هاي كشور استانداران محترم كليه استان ها شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران در جلسه مورخ ١٦/٧/١٣٩٧ ،پيرو تصميم مورخ ١٢/١٢/١٣٩٥ خود پس از استماع گزارش کميته فني ضوابط و مقررات (کميته فني ٤شماره ) و مشاوردر مورد «ضوابط عام بلندمرتبه سازي » ، ضمن تصويب ضوابط مقرر نمود:
۱.نتیجه اعمال ضوابط فوق در تدوین ضوابط بلندمرتبه‌سازی‌های شهرهای کشور توسط دبیرخانه شورای عالی مورد بررسی قرار گرفته و نتیجه به همراه هرگونه پیشنهاد اصلاحی طی ۶ ماه آینده به شورای عالی شهرسازی و معماری ایران گزارش شود.
۲. از تاریخ ابلاغ این مصوبه صدور هرگونه مجوز برای احداث ساختمان‌های بلندمرتبه در سطح کشور صرفا در چهارچوب ضوابط این مصوبه مجاز خواهد بود.
لذا ضمن ابلاغ «ضوابط عام بلند استقرار ساختمان‌های بلند در شهرهای ایران» به شرح پیوست بر اصول و احکام کلی مترتب بر آن به شرح زیر تأکید می‌گردد:
۱ـ از تاریخ ابلاغ این مصوبه، صدور مجوز هرگونه احداث ساختمان بلند در شهرهای کشور، صرفاً محدود به شهرهای با جمعیت بالای ۲۰۰ هزار نفر و در عرصههای مجاز ساختمان‌های بلند مصوب شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران در انطباق با ضوابط و مقررات مندرج در پیوست این مصوبه خواهد بود.
۲ـ در شهرهای با جمعیت ۲۰۰هزار نفر و بیشتر که عرصههای بلندمرتبه در طرح‌های توسعه شهری مصوب آن پیش‌بینی نشده باشد، در صورت نیاز شهر و وجود تقاضا، بدواً می‌بایست گزارش توجیهی ضرورت احداث ساختمان بلندطبق مفاد پیوست این مصوبه توسط شهرداری با تأیید شورای اسلامی شهر تهیه و پس از تصویب در کمیسیون ماده پنج و شورای برنامه‌ریزی و توسعه استان، جهت تصویب نهایی به شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران ارائه گردد.
۳ـ در صورت تصویب ضرورت احداث ساختمان بلند در شورای‌عالی، طرح پیشنهادی مربوط به تعیین عرصه‌ها، ضوابط و مقررات مربوط طبق مفاد پیوست این مصوبه و با بهره‌گیری از راهنمای آنکه توسط دبیرخانه شورای‌عالی ابلاغ خواهد شد، تهیه و پس از طی مراحل قانونی به تصویب شورای‌عالی خواهد رسید. مفاد این بند، شامل شهرهایی که احداث ساختمان بلند در طرح جامع آنها پیش‌بینی‌شده نیز خواهد بود.
تبصره: طرح پیشنهادی نباید موجب تغییر در جمعیت‌پذیری شهر موردمطالعه گردد و صرفاً به عنوان تغییر الگوی کالبدی شهر قابل بررسی است.
ضوابط عام استقرار ساختمانهاي بلند در شهرهاي ايران
اصول و احکام کلی
۱ـ از تاریخ ابلاغ این مصوبه، صدور مجوز هرگونه احداث ساختمان بلند در شهرهای کشور، صرفاً محدود به شهرهای با جمعیت بالای ۲۰۰ هزار نفر و در عرصههای مجاز ساختمان‌های بلند مصوب شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران در انطباق با ضوابط و مقررات مندرج در پیوست این مصوبه خواهد بود.
۲ـ در شهرهای با جمعیت ۲۰۰ هزار نفر و بیشتر که عرصههای بلندمرتبه در طرح‌های توسعه شهری مصوب آن پیش‌بینی نشده باشد، در صورت نیاز شهر و وجود تقاضا، بدواً می‌بایست گزارش توجیهی ضرورت احداث ساختمان بلند، طبق مفاد پیوست این مصوبه، توسط شهرداری با تأیید شورای اسلامی شهر تهیه و پس از تصویب در کمیسیون ماده ۵ و شورای برنامه‌ریزی و توسعه استان، جهت تصویب نهایی به شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران ارائه گردد.
۳ـ در صورت تصویب ضرورت احداث ساختمان بلند در شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران، طرح پیشنهادی مربوط به تعیین عرصه‌ها، ضوابط و مقررات مربوط طبق مفاد پیوست این مصوبه و با بهره‌گیری از راهنمای آنکه توسط دبیرخانه شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران ابلاغ خواهد شد، تهیه و پس از طی مراحل قانونی، به تصویب شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران خواهد رسید.مفاد این بند، شامل شهرهایی که احداث ساختمان بلند در طرح جامع آنها پیش‌بینی‌شده نیز خواهد بود.
تبصره: طرح پیشنهادی نباید موجب تغییر در جمعیت‌پذیری شهر موردمطالعه گردد و صرفاً به عنوان تغییر الگوی کالبدی شهر قابل بررسی است.
فصل ۱: تعاریف
۱ـ ۱ـ ساختمان بلند
ساختمان‌هایی با ارتفاع ۲۷ متر و بیشتر یا ساختمانی که تعداد طبقات آن با احتساب همکف، ۸ طبقه و بیشتر باشد یا ارتفاع بالاترین کف طبقه قابل بهره‌برداری آن بیش از ۲۳ متر از تراز متوسط زمین باشد، مشمول این مصوبه است. در شهرهای دارای طرح جامع معتبر (مصوب شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران) چنانچه آستانه دیگری برای تعیین ارتفاع ساختمان بلند تعریف شده باشد، همان ارتفاع با رعایت سایر ضوابط این مصوبه ملاک عمل خواهد بود.
۲ـ ۱ـ ارتفاع ساختمان
فاصله قائم میانگین بالاترین نقطه و پایین‌ترین نقطه تلاقی ساختمان با زمین تا تراز بالاترین بام (بدون احتساب خرپشته و الحاقات بام)، ارتفاع ساختمان است.
۳ـ ۱ـ عرصه
عرصه، محدوده یا گستره‌ای از زمین است که دارای ویژگی، هدف، یا استفاده به خصوص بوده و یا محدودیت ویژه‌ای در آن اعمال شود. عرصههای تعریف‌شده برای ساختمان‌های بلند به سه شکل«پهنه»، «لبه» و «نقطه» در طرح‌های توسعه شهری به شرح زیر و در چارچوب این ضوابط تعیین می‌شود:
پهنه‌ی بلندمرتبه: سطوحی با قابلیت احداث ساختمان با ارتفاع بلند است که حداقل سطح تخصیص‌یافته آن برابر با یک بلوک شهری است. ساختمان‌های بلند در پهنه‌ها، قابل تخصیص به کاربری‌های مسکونی و خدماتی و یا مختلط مسکونی ـ خدماتی می‌باشند.
لبه‌ی بلندمرتبه: مجموعه‌ای از ساختمان‌ها در کنار یک معبر یا عارضه جغرافیایی به صورت خطی است که مهم‌ترین ویژگی آنها «پیوستگی» است. ساختمان‌های بلند واقع در لبه‌ها، فقط به کاربری‌های غیرمسکونی قابل تخصیص هستند .
نقطه‌ی بلندمرتبه: تک بنای منفرد است که به طور خاص نسبت به ساختمان‌های اطراف بلندتر و متمایز است. مهم‌ترین ویژگی نقاط بلندمرتبه، نقش آنها به عنوان نشانه شهری است. ساختمان‌های بلند واقع در عرصههای نقطه‌ای، فقط به کاربری‌های غیرمسکونی قابل تخصیص هستند.
۴ـ ۱ـ عرصههای همپوشان
نوعی تعیین عرصه است که علاوه‌بر عرصه‌بندی مصوب، ضوابطی را در نواحی از شهر با شرایط ویژه اعمال می‌کند. بر اساس این رویکرد، عرصه بلندمرتبه به عنوان عرصه همپوشان، لایه‌ای اضافه بر کاربری‌های مصوب ایجاد می‌کند.
۵ ـ ۱ـ عرصههای فاقد مکان
نوعی تعیین عرصه است که به جای مشخص کردن مکان خاص، ویژگی‌های مکانی را تعیین می‌کند. در این روش، ویژگی‌ها و شاخص‌های سلبی و ایجابی مکان قرارگیری مشخص می‌شود. این روش، صرفاً برای ساختمان‌های بلند نقطه‌ای قابل استفاده خواهد بود.
۶ ـ ۱ـ گره شهری
گره‌ها نقاط ویژه‌ای هستند که در محل تقاطع محورهای مهم شهری قرار داشته و یا امکان دسترسی به سطح وسیعی از شهر را فراهم می‌کنند.
۷ ـ ۱ـ ضوابط سلبی
ضوابطی که به موجب آن، امکان ساخت‌وساز ساختمان بلند در سطوحی از شهر به‌طور قطعی ممنوع می‌شود.
۸ ـ ۱ـ ضوابط محدودکننده
ضوابطی که بر اساس آن، استفاده حداکثری از امکان احداث ساختمان بلند در عرصههای مجاز منوط و مقید به حصول برخی شرایط می‌شود.
۹ـ ۱ـ بنای شاخص
بناهایی که از نظر فرم، کالبد، عملکرد، نوع مخاطب، مکان قرارگیری، ماهیت اجتماعی، فرهنگی و ویژگی‌های کیفی بر سیما و منظر پیرامون خود مؤثر می‌باشند. طراحی و ساخت بناهای شاخص، تابع مصوبه ۱۳۹/۸/۸ ۶ شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران با عنوان « تهیه و تدوین دستورالعمل تشخیص بناهای شاخص » است.
۱۰ ـ ۱ـ ضوابط ساخت ساختمان‌های بلند
ضوابطی که اعمال آنها علاوه‌بر مقررات مصوب ملاک عمل، برای اجرای ساختمان‌های بلند الزامی است.
۱۱ـ ۱ـ ضوابط بهره‌برداری
مجموعه مقرراتی که به منظور اطمینان از حصول ایمنی و آسایش استفاده‌کنندگان و مراجعین ساختمان‌های بلند در زمان بهره‌برداری وضع می‌شود.
فصل۲: ضرورت ساخت ساختمان‌های بلند
تعیین عرصههای بلند در هریک از سه گروه «پهنه»، «لبه» و «نقطه» در شهرها، در اولین قدم، نیازمند اخذ مصوبه شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران در خصوص ضرورت ساخت ساختمان بلند است؛ برای این منظور باید گزارشی توجیهی با لحاظ محورهای زیر و موارد تکمیلی (در صورت لزوم) ارائه شود:
۱ـ ۲ـ تطابق با سندهای بالادست
لازم است احداث ساختمان‌های بلند در شهر از نظر همسویی با چشم‌انداز و نقش تعریف‌شده برای شهر در اسناد فرادست ملی، منطقه‌ای، ناحیه‌ای و محلی و جایگاه آن در برنامه‌های آتی توسعه منطقه موردبررسی قرار گیرد.
۲ـ ۲ـ جمعیت‌پذیری شهر
در طرح‌های جامع در دست تهیه، نیازسنجی احداث ساختمان بلند با کاربری مسکونی با توجه به ویژگی‌های جمعیتی تا سقف مجاز جمعیت‌پذیری با توجه به میزان زمین موجود و الگوهای تراکمی اسکان جمعیت در شهر صورت گیرد.
در شهرهای دارای طرح جامع مصوب، احداث ساختمان بلند نباید منجر به افزایش جمعیت‌پذیری مجاز پیش‌بینی‌شده در طرح مصوب شود و صرفاً به عنوان تغییر الگوی کالبدی در چارچوب جمعیت مصوب در یک عرصه و یا توزیع جمعیت بین عرصههای شهری، می‌باشد. در این صورت، بررسی تأمین سرانه‌های خدماتی ـ به ویژه فضای سبز ـ مطابق سرانه کاربری‌های شهری پیش‌بینی‌شده در طرح تفصیلی بر اساس ضوابط مصوب شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران، الزامی است.
۳ـ ۲ـ بررسی کالبدی
تأثیر احداث ساختمان‌های بلند در شهر در راستای محورهای زیر ارائه شود:
ـ همسویی الگوهای سکونتی ساختمان‌های بلند با ویژگی‌های اجتماعی و فرهنگی و هویتی شهر
ـ تأثیر احداث ساختمان‌های بلند در دانه‌بندی و ارتقای کیفی بافت شهری
ـ نقاط قوت و ضعف احداث ساختمان‌های بلند با کاربری غیر‌سکونتی از حیث رابطه با پهنه پیرامون و کل شهر
ـ توانمندی‌ها و ظرفیت‌های فنی موجود در شهر برای ساخت و نگهداری ساختمان‌های بلند
۴ـ ۲ـ محیط‌زیست
بررسی تأثیر احداث ساختمان بلند بر پایداری محیط طبیعی و کالبدی از نظر:
ـ تعارض با مناطق حساس زیست‌محیطی
ـ ایجاد فشار مضاعف بر منابع و هماهنگی با توان اکولوژیکی
ـ نحوه تأثیر بر کاربری اراضی
ـ ایجاد اثرات منفی بر آثار فرهنگی و تاریخی
ـ ایجاد اختلال در کریدورهای طبیعی جریان هوا با توجه به جهت و سرعت باد غالب
۵ ـ ۲ـ اقتصاد
بررسی تأثیر اقتصادی احداث ساختمان بلند از دو بعد زیر:
اقتصاد زمین و ممانعت از گسترش سوداگری زمین و مسکن
ارزش اقتصادی ساختمان‌های موردنظر در تأمین ارزش افزوده برای شهر
تبصره ۱: در صورتی که طرح جامع شهر دارای اعتبار زمانی بوده و در آن، عرصههای بلندمرتبه پیش‌بینی شده باشد، نیازی به ارائه و تصویب گزارش ضرورت در شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران نیست.
فصل۳: فرایند مکان‌یابی و تهیه ضوابط ساختمان‌های بلند در شهرها
پس از تصویب ضرورت ساخت ساختمان‌های بلند، عرصههای مجاز احداث ساختمان‌های بلند در شهرها و ضوابط مترتب بر آنها و همچنین ضوابط طراحی از وجه ارتباط با محیط کالبدی می‌بایست تهیه و پس از طی مراحل بررسی به تصویب شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران برسد. تدقیق ضوابط در مقیاس قطعه در چارچوب طرح فوق، بر عهده کمیسیون ماده ۵ شهرها می‌باشد.مراحل مرتبط با این بخش، به شرح زیر است:
۱ـ۳ـ مکان‌یابی
۱ـ ۱ـ ۳ـ حذف محدودههای غیرمجاز احداث ساختمان‌های بلند بر اساس ضوابط سلبی
برای تعیین عرصههای با پتانسیل بلندمرتبه‌سازی در شهرها باید بر اساس سه اصل «دسترسی به حمل‌ونقل و زیرساخت‌ها»، «کاهش خطرپذیری» و «حفاظت از محیط‌زیست طبیعی و مصنوع» در ابتدا بر اساس ضوابط سلبی، عرصه‌‌‌‌هایی که امکان احداث ساختمان بلند در آن وجود ندارد، تعیین و حذف شوند. برای این منظور، لازم است اطلاعات و داده‌های موردنیاز برای تحلیل مکان‌یابی عرصههای استقرار ساختمان‌های بلند جمع‌آوری شود. اطلاعات و داده‌های موردنیاز و نهاد مرجع هرکدام از داده‌ها به شرح جدول زیر است:
بر اساس داده‌ها و اطلاعات جمع‌آوری‌شده در مرحله نخست، در اين مرحله سطوح غيرمجاز براي استقرار ساختمان‌های بلند حذف می‌شود که مشتمل بر موارد زير است:
الف: سطوح پرخطر از نظر عوامل زمین‌شناختی و ژئوتکنيکي
مخاطرات و عوامل زمین‌شناختی و ژئوتکنیکی مؤثر در مکان‌یابی ساختمان‌های بلند، که لازم است محدودیت‌های تخصيص عرصه بر اساس الزامات مرتبط با هر موضوع و همچنين، رعايت آیین‌نامه ۲۸۰۰ اعمال شود، عبارتند از:
– عوامل لرزه اي
– زمين لغزش
– ریزش سنگ
– فرونشست زمين
– فروریزش، رگاب‌ها و قنوات
– پريود طبيعي خاک
– خاک نرم و روان‌گرايي
ب: سطوح واقع در حرايم ثبت‌شده میراث فرهنگی
در تعيين عرصههای بلندمرتبه، رعايت ضوابط و مقررات عرصه و اعيان و حريم ميراث فرهنگي (مصوب ٥/۷/۱۳۹۲) الزامي است.اين الزامات، شامل کليه عرصه‌ها بوده و بايد بر اساس حرايم تعیین‌شده، سطوح غيرمجاز براي استقرار ساختمان‌های بلند حذف شوند. براي اين منظور، لازم است که نقشه آثار (بافت يا تک بنا) ثبت‌شده ميراث فرهنگي و نمايش حرايم آنها بر اساس ضوابط ملي و بین‌المللی مرتبط با ميراث فرهنگي، تهیه‌شده و مبناي کار قرار گيرد.
پ: سطوح واقع در معرض ملاحظات امنيتي دفاعي
در تعيين عرصههای استقرار ساختمان‌های بلند در شهرها، رعايت مصوبه مورخ ١١/۲/۹۲ شورای‌عالی شهرسازي و معماري ايران با موضوع الزامات و ملاحظات دفاعی و پدافند غيرعامل و ضوابط مرتبط با آن، مندرج در «الزامات و ملاحظات پدافند غيرعامل در طرح‌های توسعه و عمران شهري (دستورالعمل مکان‌یابی مراکز حياتي و حساس)» و همچنين، مبحث ٢١ مقررات ملي ساختمان الزامی است. همچنين، محدودههای ممنوع از نظر شاخص‌های دفاعي و امنيتي در هر شهر بايد مشخص و از عرصههای قابل تخصيص، حذف شوند.
ت: سطوح واقع در حريم پروازي
سطوح واقع در حریم‌های پروازي فرودگاه‌ها و محدودیت‌های ارتفاعي تعیین‌شده بايد مشخص‌شده و از عرصههای قابل تخصيص، حذف شوند.
ث: سطوح واقع در معرض ملاحظات محیط‌زیست
لازم است که محدودیت‌های تخصيص عرصههای شهري به احداث ساختمان‌های بلند از نظر محیط‌زیست با در نظر گرفتن شاخص‌های زير و حذف سطوح مخاطره‌آمیز از نظر محیط‌زیست تعيين شود:
– سطوح واقع در مسير جريان باد غالب شهر که خطر آلودگی هوا و صدا را افزايشمي دهند.
– سطوح واقع در حريم آب‌های سطحي
– مناطق حفاظت‌شده محیط‌زیست (مناطق چهارگانه محیط‌زیست و حرايم آن)
– سطوح واقع در باغ‌ها، زمین‌های کشاورزي و مراتع
– سطوح واقع در مسير مسیل‌ها و مسيرهاي آبي که در معرض خطر سيل قرار دارند.
– سطوح ويژه از نظر نوع خاک و وجود پسماندها
– سطوح ويژه از نظر نوع پوشش گیاهی و توپوگرافي
– سطوح داراي شرايط ويژه بيولوژيک و اکوسيستم
ج: سطوح واقع در حريم کاربری‌های مخاطره‌آمیز مانند پمپ‌بنزین‌ها، مخازن سوخت، پالایشگاه‌ها، پادگان‌ها، انبارهاي مهمات و موارد حساس از نظر امنيتي و نظامي.
۲-۱-۳– مکان‌یابی عرصههای احداث ساختمان‌های بلند
پس از حذف سطوح غيرمجاز بر اساس ضوابط سلبي، مکان‌یابی ساختمان‌های بلند در طرح‌های توسعه و عمران شهري تعيين می‌شود؛ در کليه شهرهاي با جمعيت کمتر از ٢٠٠ هزار نفر، تخصيص عرصههای پهنه و لبه به ساختمان‌های بلند ممنوع است.مراحل تعيين مکان عرصههای بلند به شرح زير است:
الف: پهنه
مکان‌یابی پهنه‌های استقرار ساختمان‌های بلند با تکیه‌بر «ضوابط محدودکننده»، مشتمل بر مراحل زير است:
١. مشخص نمودن سطوح مناسب براي پهنه‌های استقرار ساختمان‌های بلند: بعد از مرحله حذف، سطوح مجاز ساختمان‌های بلند از ميان سطوح باقيمانده که واجد همه ویژگی‌های زير باشند، تعيين می‌شود:
– قرارگيري در حداکثر شعاع ٥٠٠ متري از ایستگاه‌های حمل‌ونقل عمومي شهري
– دسترسي مناسب به مسيرهاي اصلي حمل‌ونقل
– قرارگيري در مجاورت پارک‌های ناحیه‌ای، منطقه‌ای و شهري
۲. استعلام از مراجع مرتبط در خصوص تأمين ویژگی‌های زيرساختي، امنيتي و مدني احداث ساختمان‌های بلند: در اين مرحله، سطوح باقی‌مانده از اراضي شهر بعد از طي مرحله حذف و انتخاب، به صورت نقشه و گزارش، به مراجع مرتبط ارسال‌شده تا از طريق استعلام از تأمين زیرساخت‌ها و ملاحظات مختلف تأسيساتي، محیط‌زیست، اجتماعي، فرهنگي و موارد ديگر مرتبط با اثرات تجمعي و بارگذاري در منطقه اطمينان حاصل شود؛ مراجع و موضوعات استعلام به شرح زير است:
۳. تعيين پهنه‌های مجاز استقرار ساختمان‌های بلند: پهنه‌های مجاز استقرار ساختمان بلند، لازم است که بر روي نقشه شهر (به هريک از دو روش تعريف عرصه جديد يا ايجاد عرصه همپوشان) تعيين شود؛ حداکثر تعداد طبقات براي هر پهنه نيز با توجه به ظرفيت جمعیت‌پذیری هر پهنه، ساختار فضايي شهر و رعايت سقف جمعیت‌پذیری در شهر تعيين می‌شود. در پي انجام مراحل فوق، لازم است که تعيين پهنه‌های مجاز احداث ساختمان‌های بلند با ملاحظات زير صورت گيرد:
– سطوح موردنیاز از ميان سطوح واجد شرايط، بر اساس حفظ و بهبود کيفيت فضايي شهر و با رويکرد تجمعي عرصه‌ها و ممانعت از پراکندگي تعيين شوند.
– سطح پهنه‌های تخصیص‌یافته به کاربري مسکوني و مختلط بايد با رعايت سقف جمعیت‌پذیری صورت گيرد و علاوه‌بر سطح موردنیاز، لازم است حداکثر تعداد طبقات و برنامه‌ریزی فضايي، توسط مشاور تعيين شود.
– در صورتي که پهنه، به کاربري غيرمسکوني اختصاص يابد، در برآورد جمعيتي منظور نمی‌شود؛ اما لازم است که متناسب با نياز شهر، حفظ کيفيت فضاهاي شهري و با حداقل پراکندگي در شهر پیش‌بینی شود.
ب: لبه
مکان‌یابی لبه‌های استقرار ساختمان‌های بلند با تکیه‌بر« ضوابط محدودکننده » صرفاً با کاربري غيرمسکوني، مشتمل بر مراحل زير است:
١. مشخص نمودن سطوح مناسب براي لبه‌های استقرار ساختمان‌های بلند: عرصههای لبه‌ای براي استقرار خطي بناهاي بلند در شهرها از ميان سطوح مجاز که واجد همه ویژگی‌های زير باشند، تعيين می‌شود:
– قرارگيري در حداکثر شعاع ٥٠٠ متري از ایستگاه‌های حمل‌ونقل عمومي شهري
– دسترسي مناسب به مسيرهاي اصلي حمل‌ونقل
– عدم ايجاد اختلال در کریدورهای بصري و يا در ديد و منظر عناصر ويژه شهر براي استفاده عمومي
– عدم ايجاد اختلال در مسير جريان هوا
– عدم سایه‌اندازی گسترده و نامطلوب بر فضاهاي عمومي و يا بافت شهري
۲. استعلام از مراجع مرتبط: لازم است استعلام از مراجع مرتبط در خصوص تأمين ویژگی‌های زيرساختي، امنيتي و مدني احداث ساختمان‌های بلند صورت گيرد.
۳. تعيين لبه‌های مجاز استقرار ساختمان‌های بلند: مکان لبه‌ها، پس از طي دو مرحله فوق با رعايت موارد زير قابل تعيين است:
– لبه‌ها در نقاطي از شهر شکل گيرند که به افزايش خوانايي و کيفيت فضايي شهر بينجامد. اولويت کاربری‌های اختصاص‌یافته به اين عرصه، کاربری‌های عمومي است.
– تطابق و همخواني کاربری‌های اختصاص‌یافته به عرصههای لبه‌ای با کاربری‌های تعیین‌شده در طرح جامع و تفصيلي.
– انتخاب مکان‌های تخصیص‌یافته به لبه، با حداقل پراکندگی صورت گيرد.
– لازم است که لبه در حد فاصل دو گره شهري ايجاد شود.
پ: نقطه
عرصههای نقطه‌ای براي استقرار تک بناها در شهرها صرفاً با کاربري غيرمسکوني به صورت استثنا و بدون مشخص کردن موقعيت مکاني خاص و بر اساس اصول عرصه‌بندی فاقد مکان تعريف می‌شوند؛ در انتخاب نقاط منتخب واقع در سطوح مجاز استقرار ساختمان‌های بلند، رعايت موارد زير ضروري است:
١.ساختمان‌های بلند نقطه‌ای واقع در سطوح مجاز، از نظر مکان‌یابی بايد واجد شرايط زير باشند:
– قرارگيري در حداکثر شعاع ٥٠٠ متري از ایستگاه‌های حمل‌ونقل عمومي شهري
– دسترسي مناسب به مسيرهاي اصلي حمل‌ونقل
– تأمين شرايط زيرساختي، امنيتي و مدني احداث ساختمان‌های بلند بر اساس استعلام از مراجع مرتبط
٢.ساخت ساختمان‌های بلند نقطه‌ای در تمامي شهرهاي کشور، با رعايت ضوابط اين مصوبه مجاز بوده و علاوه‌بر آن تابع ضوابط بناهاي شاخص مصوب شورای‌عالی شهرسازي و معماری ايران است.
تبصره ٣: براي شهرهاي با جمعيت بیش از یک‌میلیون نفر، حداقل ارتفاع ساختمان نقطه‌ای که مشمول ضوابط بناهاي شاخص می‌باشند، ١٢ طبقه خواهد بود.
٣. در شهرهای کمتر از ٢٠٠ هزار نفر، (بنا به کارکرد بنا در مقياس محله، منطقه و يا شهر)، نظرسنجي عمومي از رضايت ساکنين در مقياس مرتبط براي احداث ساختمان مذکور در شهر، به عنوان بخشي از مدارک موردنیاز براي امکان بررسي در چارچوب ضوابط بناهاي شاخص توسط مرجع ذيصلاح الزامي است.
٢- ٣ ضوابط و مقررات
در اين مرحله،بايد بر اساس ضوابط سلبي و ايجابي براي سه نوع عرصه بلندمرتبه (پهنه، لبه، نقطه)، ضوابط استقرار ساختمان‌های بلند در راستاي محورهاي زير تهيه شود:
١- ٢ -٣ احداث ساختمان‌های بلند در مکان‌هایی که موجب انحصاري شدن مناظر طبيعي (مانند: دريا، کوه، رودخانه، جنگل و مانند آن) شود، ممنوع است و بايد در تدوين ضوابط استقرار ساختمان‌های بلند در هر شهر با توجه به ویژگی‌های خاص آن شهر موردتوجه قرار گيرد.
٢- ٢- ٣ شناخت، تحليل و تعديل آثار ترافيکي احداث ساختمان‌های بلند و بررسي ارتباط با شبکه معابر هم‌جوار در احداث ساختمان‌های بلند الزامي است. در اين راستا لازم است که تحليل و ارزيابي آثار ترافيکي احداث ساختمان بلند در راستاي محورهاي زير انجام شود. همچنين، لازم است که با توجه به محورهاي زير، سقف ارتفاعي و تعداد طبقات مجاز در عرصههای تخصیص‌یافته به ساختمان‌های بلند در هماهنگي با اين ضابطه و دستورالعمل آن در هر شهر ارائه شود.
– معابر مجاز براي استقرار و دسترسي
– مطالعات اثرسنجي ترافيکي
– برآورد تقاضاي پارکينگ
– تحليل وضعيت طرح دسترسي ساختمان
– دسترسي به ایستگاه‌های حمل‌ونقل همگاني
در صورت عدم احراز شرايط موردنظر در هريک از محورهاي فوق مطابق راهنماي مرتبط، احداث ساختمان بلند در قطعه زمين موردبحث، ممنوع است.
۳-۲-۳- به منظور کاهش خطرپذيري و امکان امدادرساني در هنگام وقوع سوانح، رعايت الزامات زير در خصوص دسترسي به قطعات در عرصههای منتخب الزامي است:
– لازم است بر اساس آیین‌نامه طراحي راه‌های شهري و مبحث سوم مقررات ملي ساختمان، امکان دسترسي اضطراري براي شرايط بحران (آمبولانس و آتش‌نشانی) به ساختمان وجود داشته باشد.
– با توجه به اينکه عرض معبر مجاز ترافيکي، عدد بالاتري نسبت به عرض معبر مجاز آتش‌نشانی است (جدول ۲)، عرض معبر مجاز ترافيکي، ملاک عمل در مجوز احداث ساختمان بلند خواهد بود. (حداقل عرض معبر مطابق مبحث سوم مقررات ملي ساختمان، براي تسهيل دسترسي خودروهاي آتش‌نشانی در ساختمان‌های ۸ الي ۱۰ طبقه از روي زمين برابر با حداقل ده متر و براي ساختمان‌های بالاتر از ۱۰ طبقه برابر با حداقل ۱۲ متر می‌باشد).
– حداکثر فاصله حاشيه معبر تا ساختمان، مطابق مبحث سوم مقررات ملي ساختمان (براي تسهيل دسترسي خودروهاي آتش‌نشانی) براي ساختمان‌های بلند ( ۸ طبقه و بالاتر) برابر با ۱۴/۵ متر می‌باشد. در صورتی که فاصله حاشیه معبر تا ساختمان بيشتر از مقادير مجاز در جدول مذکور باشد، محل مناسب براي استقرار خودروهاي آتش‌نشانی بايد مطابق بند ۳-۱۲-۳ مبحث سوم مقررات ملي ساختمان تأمين شود.
۳-۲-۴- شبکه فاضلاب بايد از ظرفيت لازم براي فاضلاب توليدي پیش‌بینی‌شده براي ساختمان برخوردار باشد.در صورت موجود نبودن شبکه فاضلاب شهري، ساخت ساختمان بلند، تنها در صورت احداث تصفیه‌خانه فاضلاب و يا دفع بهداشتي فاضلاب با توجه به ویژگی‌های خاک‌شناسی و سطوح آب، مجاز می‌باشد.
۵-۲-۳- حداقل مساحت و عرض زمين و عرض گذر مجاز براي ساخت بناي بلند برحسب طبقات در چارچوب تراکم مجاز مصوب در عرصههای منتخب، به شرح زير است:
(بر اساس استاندارد ۱۴۱۴۷ مؤسسه استاندارد با موضوع معابر شهري، حداقل عرض معبر عرض پوسته) شریانی درجه ۱ برابر با ۴۵ متر و شریانی درجه ۲ برابر ۳۰ متر است.)
۶-۲-۳- سطح اشغال ساختمان‌های بلند نبايد از حداکثر ٤٠ درصد سطح زمين بيشتر شود.
۷-۲-۳- ساختمان‌های بلند نقطه‌ای بايد از چهار طرف داراي نما و غيرپيوسته با بدنه‌های شهري موجود در هریک از چهار طرف زمين باشد.
۸-۲-۳- زيرزمين حداکثر به ميزان سطح اشغال ساختمان و در زير آن قابل احداث است. حداکثر تعداد طبقات زيرزمين، بر اساس محدودیت‌های ساختگاه از نظر وضعيت آب‌های زيزميني [زیرزمینی]، قنوات، جنس خاک و مواردي از اين دست تعيين می‌شود. چنانچه خاک‌برداری از عمقي بيشتر، اختلالاتي را در شرايط محیط‌زیست و یا پايداري ساختگاه ايجاد نمايد، افزایش تعداد طبقات زيرزمين، بیش از عمق موردنظر ممنوع است.
۹-۲-۳-سازگاري حجم ساختمان با دانه‌بندی حاکم در بافت الزامي است؛ لذا امکان تجميع قطعات به منظور دستيابي به حداقل مساحت زمين موردنیاز مطابق جدول ۲، تنها در صورتی مجاز است که مساحت قطعات تجميع شده براي رسيدن به حداقل ۲ برابر متوسط مساحت قطعات بلوک شهري که قطعه موردنظر در / مساحت مجاز، از ۵ آن واقع شده است، بيشتر نباشد.
۱۰-۲-۳- در صورتی که بستر عرصه موردنظر، از مقاومت و پايداري لازم براي گودبرداري با توجه به ارتفاع موردنیاز، برخوردار نباشد و روش‌های فني پايدارسازي دیواره‌ها نيز، غيراجرایي و غيرممکن بوده و نيز خطر ريزش و آسيب رساندن به عناصر واقع در اطراف سايت وجود داشته باشد، اختصاص آن، به عرصه استقرار ساختمان‌های بلند ممنوع است.
۱۱-۲-۳- چنانچه قطعه‌ای واقع در عرصه مجاز احداث ساختمان بلند، نتواند شرايط فوق‌الذکر براي احداث ساختمان بلند را احراز نمايد، حداکثر ارتفاع مجاز و الگوي استقرار آن، تابع ضوابط تراکمي قبل از ضوابط عرصه همپوشان است و در صورت تهيه طرح جامع جديد لازم است حداکثر ارتفاع آن توسط مشاور طرح جامع ارائه شود.
٣-۳- ضوابط طراحي از وجه ارتباط با محيط کالبدي پيرامون و سيماي شهري اين ضوابط بايد در مقياس هر شهر و به منظور هماهنگي طراحي ساختمان‌های بلند با بستر مصوب، تأمين ايمني و امنيت و ايجاد سيماي بصري مطلوب در محيط، تهيه شود. تأييد اصول ضوابط تهیه‌شده خاص طراحي در هر شهر در چارچوب طرح مکان‌یابی و ضوابط ساختمان‌های بلند برعهده شورای‌عالی شهرسازي و معماري ايران خواهد بود. موضوعاتي که لازم است ضوابط طراحي در هماهنگي با آن تهيه شوند و الزامات عمومي مترتب بر هر محور، به شرح زير است:
۱-۳-۳- دسترسي قطعه به معابر
ضوابط دسترسي از قطعه به معابر اصلي و نحوه اتصال ساختمان بلند به معابر هم‌جوار بايد با توجه به شاخص‌های زير و منطبق با آخرين ويرايش مصوب آیین‌نامه راه‌های شهري و ضوابط معلولين تدوين شود:
– تأمين ايمني و امنيت
– ملاحظات پدافند غيرعامل
– کاهش خطرپذیری
– هماهنگي با ظرفيت ترافيکي معبر و ايمني دسترسي
– پياده محوري
– دسترسي همه شمول
– دسترسي متناسب با نوع کاربري
۲-۳-۳- تأمين ايمني ساختمان در هنگام بروز سوانح
– رعايت الزامات مرتبط در آیین‌نامه ٢٨٠٠ ، الزامات مبحث ٣ مقررات ملي، مبحث ٢١ ساختمان در زمينه پدافند غيرعامل به منظور مديريت بحران و تأمين ايمني ساختمان در برابر سوانحي نظير زلزله يا آتش‌سوزی در ساختمان و در ارتباط با فضاي شهري در تدوين ضوابط طراحي الزامي است.
– الحاق عناصر به نماي ساختمان، بايد از لحاظ نکات ايمني به ويژه در برابر نيروهاي جانبي مانند باد و زلزله نيز موردتوجه قرار گرفته و در تطابق با مقررات ملي ساختمان و ضوابط نشريه ٧١٤ سازمان برنامه و بودجه طراحي شوند.
۳-۳-۳- ايجاد سيماي محيطي هماهنگ با زمينه
به منظور ايجاد رابطه مناسب با بافت و ايجاد سيماي محيطي هماهنگ با زمينه پيرامون و شرايط اقليمي و محيطي، با توجه به اهميت موضوع و بوم محور بودن الزامات سيما و منظر، لازم است که ضوابط و الزامات محلي برمبناي محورهاي زير و راهنماي پيوست، تدوین شود. رعایت «ضوابط و مقررات ارتقای کیفی سیما و منظر شهری (پاک‌سازی و بهسازی نماها و جداره‌ها، مناسب‌سازی معابر پياده راهي و پیاده‌روها و ساماندهي به منظر شهری)»؛ مصوب مورخ ۲۵/۹/۱۳۸۷ شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران در تدوین ضابطه محلي و نظارت بر ساخت الزامي است.محورهايي که بايد در تدوين ضوابط ايجاد سيماي محيطي هماهنگ با زمينه موردتوجه قرار گيرد، به شرح زير است:
– هماهنگی بنا با زمينه از نظر ریخت‌شناسی و هماهنگي دانه‌بندی با بافت و بستر قرارگيري
– تقسیم‌بندی حجم ساختمان بلند به دو بخش پایه و بدنه و تعيين ضوابط ارتفاعي و تناسبات دو بخش در هماهنگي با زمينه
– انتخاب مصالح مناسب نما از نظر هماهنگي با شرايط اقليمي و محيطي و رعايت مبحث ١٩ مقررات ملي ساختمان
– طراحي مناسب نما در ارتباط با زمينه قرارگيري و هم‌جواري‌ها
۴-۳-۳- ساختار حجمي
ساختار حجمي بنا بايد در تناسب و هماهنگي با محيط پيرامون و متناسب با رويکردهاي حفاظت محیط‌زیست شکل گيرد؛ هرگونه تغييرات و تنوع حجمي در چارچوب ضوابط تدوین‌شده، مجاز است.براي اين منظور رعايت موارد زير الزامي است:
– ضوابط ارائه‌شده بايد به‌گونه‌ای باشد که ضمن رعايت ضوابط فني استحکام بنا، کنترل اشراف و سایه‌اندازی و همچنين، رعايت حريم آوار، امکان انعطاف در طراحي حجمي بنا وجود داشته باشد.
به منظور حفظ چشم‌انداز طبيعي در ساختسازهاي [ساخت‌وسازهای] واقع در شيب بیش از ١٥،% لازم است که ساختمان از نظر الگوي حجمي متناسب با شيب طبيعي زمين شکل‌گرفته و ميزان خاک‌برداری‌ها جهت قرارگيري سطوح طبقات در خاک کنترل شود.
۵-۳-۳- تأثيرات باد
ضوابط طراحي حجم ساختمان و ارتباط آن با ساختار حجمي پيرامون نبايد منجر به تشديد تأثيرات منفي باد در مقياس خرد اقليم، همچون انسداد حجم در مقابل جريان باد، تشديد جريان هوا در کريدورهاي هوايي، توربولانس يا ايجاد منطقه دنباله شود.
۶-۳-۳- توسعه فضاي سبز عمودي
ضوابط ارائه‌شده، بايد زمینه‌های تشويقي گسترش فضاي سبز در شهر را در سطوح افقي (بام سبز و فضاي سبز طبقاتي)، فضاي سبز عمودي و گسترش و صيانت از فضاي سبز در عرصه ساختمان‌های بلند را فراهم نمايد؛ در اين راستا، ايجاد حداقل معادل ٥ درصد سطح زيربنا، فضاي سبز در بام و تراس‌ها الزامي است.
۷-۳-۳- سطح اشغال و مکان استقرار بنا
– سطح اشغال و مکان استقرار بنا و نسبت فضاي باز و بسته و کنترل سایه‌اندازی ساختمان‌ها بر روي يکديگر بايد با توجه به شرايط اقليمي و کالبدي و همچنين ايجاد حداقل اشراف ساختمان‌ها بر يکديگر در قالب ضوابط خاص هر شهر و در چهارچوب ضوابط حداکثر سطح اشغال مجاز تهيه شود.
– چنانچه حداقل فاصله موردنیاز بنا از اضلاع زمين (که بر اساس سایه‌اندازی ساختمان‌ها بر يکديگر در سردترين روزهاي سال که حداکثر نياز به انرژي تابشي خورشيد در آن وجود دارد، محاسبه می‌شود)، امکان اشغال ٤٠ درصد از سطح را فراهم نياورند، لازم است که سطح اشغال مجاز بنا بر اساس حداقل فاصله ممکن از اضلاع زمين که بر اساس سایه‌اندازی بهينه و حداقل اشراف به دست آمده است و به ميزان کمتر از ٤٠ %، تعيين شود. در اين راستا، کاهش ارتفاع در طبقات و يا تغييرات شکل حجمي ساختمان با عقب‌نشینی در طبقات، به منظور کاهش اثرات سایه‌اندازی و قرارگيري ساختمان در پهنه مجاز بلامانع است.
فصل ۴: الزامات فرايندي و تهيه اسناد فني در طرح و اجراي ساختمان‌های بلند
۱-۴- مدارک صدور پروانه و احراز شرايط
۱-۱-۴- براي صدور پروانه ساختمان بلند مدارک زیر بايد تهيه و تحويل شهرداری شود:
– ارائه طرح انطباق شهري و گزارش توجيهي اقتصادي مالي مطابق دستورالعمل مندرج در اين مصوبه و مطالعات پشتيبان آن
– جدول سطوح در چارچوب ضوابط مصوب شورای‌عالی شهرسازي و معماري ايران
– موافقت رسمي همسايگاني که قرار است روش پایدارسازی گود به روش انکوراژ يا نيلينگ در زمين آنان انجام شود. (در صورت تمايل مالک به استفاده از اين روش)
– ارائه اسناد و مدارک فني طرح در پهنه معماري، سازه، تأسيسات مکانيکي و الکتريکي در مقیاس‌های اجرايي(موضوع آیین‌نامه ماده ۳۳ قانون نظام مهندسي و کنترل ساختمان)
– گزارش مشاور ژئوتکنيک مبني بر بررسي ساختگاه از نظر الزامات ساختگاه و بستر قرارگيري
– تحليل اثرات ترافيکي احداث ساختمان بر اساس دستورالعمل مرتبط
۴-۱-۲- پس از صدور پروانه موارد زير بايد در احراز شرايط موردتوجه قرار گيرد:
– اطلاع‌رسانی عمومي به شهرونداني که قرار است ساختمان در محله آنان ساخته شود. (از طریق نصب تابلو در محل)
– سازنده (پيمانکار) بايد داراي صلاحيت از سازمان برنامه و بودجه يا وزارت راه و شهرسازي باشد.
– سرمایه‌گذار بايد ساختمان را در برابر عيوب اساسي و پنهان ساختمان بيمه نمايد.
– مقررات ملي ساختمان به‌طور کامل در طراحي و ساخت و نگهداري و ضوابط بهره‌برداری ساختمان بلند رعايت گردد و در مواردی که تاکنون مقررات براي آن تدوین‌نشده، بايد از مقررات بین‌المللی به تشخیص شورای تدوين مقررات ملي ساختمان استفاده شود.
– در صورتی که احداث ساختمان و پیش‌بینی‌های انجام‌شده در کاهش آثار تخريبي آن در محيط (نظير اقدامات جبراني از قبيل ايجاد فضاي سبز در محوطه يا ارتفاع، تمهيدات کاهش آلايندگي تأسيسات، ايجاد سیستم‌های بازيافت آب خاکستري، تصفيه فاضلاب، مديريت پسماند و موارد مشابه) شرايط منطبق با شاخص‌های محیط‌زیست را احراز ننمايند، ساخت بناهاي بلند مذکور ممنوع است.
فصل ۵: گام‌های اجراي مصوبه
در صورت درخواست شهرداري براي احداث ساختمان‌های بلند در شهرهاي با جمعيت بالاي ٢٠٠ هزار نفر، لازم است مراحل زير توسط مشاور ذی‌صلاح به انجام رسيده و به تصويب مراجع مشخص‌شده در هر مرحله برسد:
١. طرح توجيهي « ضرورت ساخت ساختمان بلند » با توجه به محورهاي ارائه‌شده در فصل دوم اين مصوبه تهيه و به تصویب شورای‌عالی شهرسازي و معماري ايران برسد.
تبصره ٤: شهرهايي که احداث ساختمان‌های بلند در طرح‌های جامع مصوب آنها پیش‌بینی شده است، نياز به طي مرحله فوق ندارند.
٢. در صورت تصويب « ضرورت ساخت ساختمان بلند » توسط شورای‌عالی شهرسازي و معماري ايران، « ضوابط مکان‌یابی و استقرار ساختمان‌های بلند » گزارش بر اساس فصل سوم مصوبه حاضر، به يکي از دو شکل زير تهيه و به تصويب به شورای‌عالی شهرسازي و معماري ايران برسد:
– در شهرهاي داراي طرح جامع مصوب معتبر، در قالب تعيين عرصههای همپوشان و ضوابط مرتبط با آن.
– در شهرهاي داراي طرح جامع در دست تهيه در قالب تهيه طرح جامع شهر.
٣. صدور مجوز احداث ساختمان‌های بلند در هر پلاک در چارچوب طرح مکان‌یابی و ضوابط استقرار مصوب شورای‌عالی شهرسازي و معماري ايران (طبق مفاد فصل سوم مصوبه حاضر)، منوط به تأييد کميته سيما و منظر شهري و تصویب کمیسیون ماده پنج است.