در مقاله پیش رو با تعدادی از پرکاربردترین اصطلاحات بازار مسکن، خرید و فروش ملک و زمین آشنامی شویم که دانستن آن بر مهندسین عمران و معماری گرای ضروری است.
ساختمان جنوبی
ساختمانی است که ورودی ساختمان از خیابان به داخل بنا باز می‌شود و حیاط خانه در پشت ساختمان واقع شده است.
ساختمان شمالی:
ساختمانی است که ورودی ساختمان از سمت کوچه به حیاط باز می‌شود.
بر ملک
حاشیه ملک که در ورودی در ان قرار میگیرد
ملک یا زمین دوکله یا دو بر:
به ملک یا زمینی که از 2 طرف به 2 گذر موازی (یعنی یکی در بالا و یکی در پایین) متصل باشد ملک یا زمین دو کله یا دو بر می‌گویند.
ملک یا زمین سه نبش:
به زمین یا ملکی که سه ضلع آن با کوچه یا خیابان (گذر) در ارتباط باشد ملک یا زمین سه نبش می‌گویند.
ملک یا زمین دو نبش:
زمین یا ملکی که دقیقأ دو ضلع آن با خیابان یا کوچه در ارتباط باشد زمین یا ساختمان دو نبش می‌گویند.
ملک یا زمین یک بر:
ملک یا زمینی که فقط از یک سمت با خیابان یا کوچه در ارتباط باشد.
ملک جاری
ملک جاری به ملکی گفته می شود که سابقه ثبت در دفتر املاک را ندارد
عرصه و اعیان
منظور از عرصه، زمین است و منظور از اعیان همه آثار غیر منقولی است که انسان در روی زمین ایجاد می کند مثلا خانه یا درخت.
مشاع
این اصطلاح به معنی مشترک بودن است و عبارت آن، برای املاک و یا قسمت‌هایی از آنها استفاده می‌شود که بین چند نفر به عنوان مالک، مشترک است. به عنوان مثال در آپارتمان‌ها پله ها، راهرو، آسانسور، پشت بام، تاسیسات مشترک، و … بین تمامی مالکان مشترک است که به آنها مشاعات ساختمان گفته می‌شود.
از طرفی هم برخی املاک به گونه‌ای هستند که دارای چند مالک به صورت همزمان بوده، اما سهم هریک از آنها مشخص نیست که به این گونه املاک، ملک مشاع گفته می‌شود.
افراز
یکی از روش های تقسیم، افراز نام دارد که به آن تقسیم به معنی خاص نیز گفته می شود و منظور از آن تقسیم مادی مال مشاع بین شرکا است.
ملک مفروز
ملک مفروز به ملکی گفته می شود که سهم هر یک از مالکین آن با توجه به دانگ مشخص وی و موقعیت محل از سهم سایرین افراز و جدا شده است.
ملک مجهول المالک
به ملک‌هایی که در دفتر توزیع اظهارنامه به نام شخص معرفی شده، اما مالک اقدامی برای ثبت ملک به نام خود نکرده، ملک مجهول المالک می‌گویند. صاحب این نوع ملک‌ها با همراه داشتن مدارک لازم و مراجعه به دفتر خانه می‌توانند جهت ثبت ملک اقدام کنند.
گواهی پایان کار
این گواهی که در پایان عملیات اجرایی ساختمان، از سوی شهرداری برای املاک صادر می‌شود، به معنی تایید ساختمان مورد نظر از نظر فنی و رعایت اصول قانونی است. گواهی پایان کار یکی از الزامات املاک برای دریافت سند ملک است. به عبارتی زمانی که ملکی گواهی پایان کار دریافت می‌کند به این معنی است که ملک مربوطه بصورت قانونی و استاندارد ساخته شده و همچنین فاقد تخلف ساختمانی است. علاوه بر این نشان دهنده این است که عوارض ملک تسویه شده و ملک مربوطه اجازه دریافت سند دارد.
سند معارض
اگر دوبار سند مالکیت برای تمام و یا قسمتی از ملک صادر شود، سند مالکیت دوم را سند معارض می‌گویند. برای ابطال سند معارض حکم قطعی از دادگاه لازم است.
تصرف عدوانی
تصرف غیر قانونی و به زور املاک و یا هر نوع دارایی دیگر، از مالک مربوطه و یا کسی که نسبت به آن حقی دارد، تصرف عدوانی گفته می‌شود.
تفکیک املاک
تقسیم املاک بزرگ به بخش‌های کوچکتر را تفکیک املاک گویند و در بسیاری از مواقع اینگونه املاک، تحت تملک چندین مالک بوده و از نظر قانونی برای انجام تفکیک ملک مربوطه رضایت همه مالکان لازم و ضروری است.
مال منقول و غیر منقول
به اموال مادی که قابلیت جابجایی آن امکان پذیر باشد و در صورت جابجایی، آسیبی به آن وارد نشود، اموال منقول گفته می‌شود. برای مثال خودرو، یکی از اموال منقول است.
اموال غیر منقول مانند مسکن و ملک که قابلیت جابجایی آن وجود ندارد.
اراضی آیش
به اراضی می گویند که:
- زمینی که بالفعل مالک دارد
- مزروعی است
- مالک برای مدتی معلوم و محدود از آبادی آن چشم پوشیده باشد .
اراضی موات
زمین هایی که سابقه عمران و احیا نداشته باشند.
اراضی بایر
زمین هایی که سابقه عمران و احیا داشته ولی به مرور به حالت موات برگشته اند در واقع به اراضی می گویند که :
- مالک بالفعل داشته باشند هر چند مالک فعلی آن مشخص نباشد .
- مشغول به کشت و زرع آبادی از هر قبیل اعم از بنا و قنات و اشجار و غیره نباشد.
- مالک برای مدتی نا معلوم و نامحدود از آبادی آن چشم پوشیده باشد .
- از اراضی بستر رودخانه و انهار عمومی و حریم آنها نباشد.
اراضی دایر
زمین هایی که آن ها را احیا و آباد کرده اند و در حال حاضر دایر و در حال بهره برداری مالک است.
تصویر نقشه کاداستر ملک
نقشه قطعه تفکیکی “حاوی طول اضلاع، مساحت و وضعیت مجاورین” بانضمام نقشه موقعیت کلی ملک، و نحوه استقرار قطعه تفکیکی در کل پلاک مطابق با استاندارد کاداستر است که پس از گواهی مطابقت نقشه با سند و محل توسط سیستم در سند مالکیت درج می شود و در حاشیه کادر سند مختصات نقشه اضافه می گردد.
طرح جامع سرزمین
طرح استفاده از سرزمین در قالب هدف ها و خط مشی های ملی و اقتصادی از طریق بررسی امکانات و منابع مراکز جمعیت شهری و روستایی کشور و حدود توسعه و گسترش شهرها و شهرک های فعلی و آینده قطب های صنعت , کشاورزی , مراکز جهانگردی و خدماتی بوده تا در اجرای برنامه های عمرانی بخش های عمومی و خصوصی نظم و هماهنگی ایجاد کند.
طرح جامع شهر
طرحی بلندمدت که در آن نحوه استفاده از اراضی و منطقه بندی مربوط به حوزه های مسکونی , صنعتی , تجاری , اداری , کشاورزی و تاسیسات شهری و نیازمندی های عمومی شهری , خطوط کلی ارتباطی و محل پایانه ها و فرودگاهها و بنادر و سطح لازم برای ایجاد تاسیسات و تجهیزات و تسهیلات عمومی مناطق و نوسازی , بهسازی و اولویت های مربوط به آن تعیین می شود و ضوابط و مقررات مربوط به کلیه موارد فوق , همچنین ضوابط مربوط به حفظ بنا و بناهای تاریخی و منابع طبیعی تهیه و تنظیم می شود.
طرح هادی
عبارت از طرحی است که در آن جهت گسترش آتی شهر و نحوه استفاده از زمین‌های شهری برای عملکردهای مختلف به منظور حل مشکلات حاد و فوری شهر و ارائه راه‌حل‌های کوتاه مدت و مناسب برای شهرهایی که فاقد بودجه طرح جامع می باشند و یا امکان تهیه طرح جامع در آن ها فراهم نشده است تهیه می‌شود. طرح هادی برای شهرهای کوچک به خصوص شهرهایی که تا حدود 25000 نفر جمعیت دارند تهیه می شود.
طرح تفصیلی
طرحی است براساس معیارها و ضوابط کلی طرح جامع شهر نحوه استفاده از زمین‌های شهری در سطح محلات مختلف شهر و موقعیت و مساحت دقیق زمین برای هر یک از آنها و وضع دقیق و تفصیلی شبکه عبور و مرور و میزان و تراکم جمعیت و تراکم ساختمانی در واحدهای شهری و اولویت‌های مربوط به مناطق بهسازی و نوسازی و توسعه و حل مشکلات شهری و موقعیت کلیه عوامل مختلف شهری در آن تعیین می‌شود و نقشه‌ها و مشخصات مربوط به مالکیت براساس مدارک ثبتی تهیه و تنظیم می‌گردد.
حدوده شهری
عبارت است از یک محدوده فیزیکی که به وجه مطلوبی مشخص شده و شامل کلیه تقسیمات شهری می گردد.
محدوده قانونی
محدوده قانونی در شهرهایی که طرح جامع و یا هادی برای آن ها تهیه و به تصویب مراجع ذی ربط رسیده باشد .این محدوده شامل محدوده خدماتی , به اضافه محدوده توسعه آینده شهر که در طرح جامع و یا هادی منظور گردیده خواهد بود. مگر اینکه محدوده حوزه شهرداری تعیین شده , وسیع تر باشد. در این صورت محدوده اخیرالذکر محدوده قانونی شناخته می شود.
محدوده خدماتی
قسمتی از املاک موضوع نقشه های جامع که با توجه به امکانات مالی و فنی شهرداری توسط شهر تعیین و شهرداری در آن محدوده مکلف به ارائه خدمات می باشد. محدوده ای که طبق قانون شهرداری و ضوابط و مقررات شورای عالی شهرسازی و معماری ایران تعیین شده و مناطق واقع در آن دارای کاربری های مجاز بوده و شهرداری مکلف به ارائه خدمات شهری به ساکنین آن می باشد.
محدوده استحفاظی یا حریم
در شهرهایی که طرح جامع یا هادی برای آن ها تهیه و به تصویب مراجع ذی ربط رسیده و در طرح های مذکور محدوده استحفاظی و یا نفوذی مشخص گردیده است . به عبارت دیگر , محدوده اراضی که در اطراف عملکردهای خاص , به مناسبت های امنیتی یا ایمنی و غیره تحت حفاظت قرار گرفته و هرگونه ساخت و ساز , کاربری و بهره برداری از اراضی مزبور منوط به رعایت ضوابط حریم مربوطه می باشد. محدوده ای که در خارج از از محدوده قانونی قرار گرفته و برای گسترش احتمالی محدوده خدماتی شهر تحت نظارت و حفاظت شهرداری مدنظر و پیش بینی می شود.
حریم شهر
بخشی از اراضی بلافصل پیرامون شهر که طبق قانون , حفاظت می شود و از هرگونه ساخت و ساز بی رویه در محدوده آن ممانعت می گردد. در شهرهایی که طرح جامع یا هادی برای آن ها تهیه شده و به تصویب مراجه ذی ربط رسیده باشد . محدوده استحفاظی یا نفوذی مشخص می گردد که به آن حریم شهر و یا محدوده استحفاظی یا نفوذی اطلاق می شود و در مورد شهرهایی که فاقد طرح جامع یا هادی بوده و یا محدوده استحفاظی یا نفوذی در طرح های مذکور تعیین نشده حریم شهر بر اساس ماده 99 الحاقی به قانون شهرداری تعیین می گردد. حریم شهر همان محدوده استحفاظی یا نفوذی است. ساختمان ها و تاسیساتی که در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها ایجاد ایجاد می گردد.
داخل طرح اجرایی
اراضی واقع در طرح های در دست اقدام شهرداری ( که عمدتا طرح های شبکه گذرها و میادین می باشد)
فاقد کاربری
اراضی که فاقد هرگونه کاربری هستند , یا به عنوان ذخیره های شهری در نظر گرفته شده اند و یا هنوز طبق برنامه طرح جامع , آزادسازی و طرح تفضیلی ندارند.
عقد بیع املاک ، مبیع، بایع
به قرارداد خرید ملک، عقد بیع املاک گفته می‌شود.
به مالی که فروخته می‌شود، مبیع می‌گویند که در معاملات ملکی، مبیع همان ملک است که معامله می‌شود.
فروشنده در معاملات ملکی، بایع نامیده می‌شود.
ثمن معامله
به هزینه و قیمت ملک که خریدار باید بابت آن بپردازد، ثمن می‌گویند.