برای آشنایی با مفهوم تراکم و شاخص های کنترل آن باید با چند تعریف آشنا شویم:
سطح ناخالص كل بنا : عبارتست از مجموع كليه بناهاي موجود در ساختمان.
تـراكم سـاختماني (ضریب سطح زیربنا): عبـارت اسـت از نسـبت سـطح زيربنـاي سـاختمان بـه كل مساحت زمين با كاربری مجاز طبق طرح تفصیلی.
تراكم ناخالص مسـكوني : تعداد جمعيت يـك منطقـه تقسـيم بـر مسـاحت كل زمين در آن منطقه.
تراكم خالص مسـكوني : تعداد جمعيـت يـك منطقـه تقسـيم بـر مسـاحت اراضي مسكوني در آن منطقه .
ضریب سطح اشغال : نسبت سطح مجاز برای ساخت و ساز به مساحت کل زمین است.به بیانی دیگر سطح اشغال شده در طبقه همکف یک ساختمان نسبت به کل مساحت زمین مورد نظر
سطح زيربنا : مجموع سطوح در طبقات ساختمان را مساحت زیربنای آن گویند.
بنای مفید: مجموع زیربنای كل طبقات بجز سطح پاركینگ ها و انباری ها و مشاعات و درز انقطاع استاندارد
مساحت زیربنای مشاعات در مسكونی: شامل مجموع مساحت تاسیسات، راهرو، راه پله، آسانسور، لابی، سالن اجتماعات، استخر و سونا و ورزشی، سرایداری، شوت زباله، نگهبانی، نورگیرها (در صورتی که ابعاد و مساحت آنها از استانداردهای تعیین شده کمتر نباشد)، سرویس بهداشتی و انباری مشاع جزء سطوح مشاعات هستند.
ضریب سطح اشغال
ضریب سطح اشغال به صورت درصد معرفی می شود. معمولا این ضریب بر اساس طرح های جامع و تفضیلی در هر منطقه متغیر است. ذکیر این نکات ضروری است که:
- داکت های اجرا شده در ساختمان ها، جزء سطح اشغال به حساب نمی آید اما در پروانه ی ساخت، جزء بنا محاسبه شده و لذا مشمول دریافت عوارض مربوطه خواهند بود.
- بالکن ساختمان و واحد های آن، جزء سطح اشغال به حساب آمده اما در زمان پرداخت عوارض بخشی از آن محاسبه نمی شود.
- مقدار سطح اشغال مجاز برای همکف، طبقات و زیر زمین‌ها، در هر طبقه به طور مجزا محاسبه و کنترل می گردد.
- مساحت پیش آمدگی‌های روی گذر (کنسول ها) جزء سطح اشغال محاسبه نشده و از آن کسر می شود.
مثلا اگر قصد ساخت و ساز در زمینی با متراژ 7۰۰ متر را داشته باشید و ضریب سطح اشتغال در آن منطقه ۶۰ درصد باشد متراژی را که می توانید در آن ساختمان بسازید بصورت زیر محاسبه می شود
700 متر × 60% = 420 مترمربع
تراکم ساختمانی
در واقع تراکم ساختمانی نسبت زیربنای سرپوشیده کل طبقات و ساختمان‌های موجود در یک قطعه زمین (زیربنای ناخالص)، به سطح آن زمین را گویند. مبنای محاسبه تراکم ساختمانی، مساحت قید شده در سند مالکیت می باشد، مگر اینکه مساحت موجود در محل از مقدار قید شده در سند مالکیت کمتر باشد که در اینصورت مساحت موجود ملاک عمل خواهد بود.
مثلا: تراکم ساختمانی 1.8 (یا 180٪) یعنی متراژ کل زیربنای ناخالص کل ساختمان‌های موجود در قطعۀ زمین مربوطه، 1.8 برابر مساحت ناخالص آن قطعۀ زمین است. شهرداری با توجه به طرح تفصیلی شهر، شرایط منطقه و جمعیت ساکن در آن تراکم های ساختمانی را تعیین میکند و برای سازندگان مجوز ساخت و ساز با تراکم مجاز را صادر می کند. و معمولا ۱۰۰، ۱۲۰، یا ۱۸۰ درصد می باشد. افزایش طبقات و متراژ بیشتر از تراکم مجاز مشمول تخلفات ساختمانی است.
منظور از مساحت قابل ساخت زمین، مساحت زمین موردنظر ضربدر ضریب سطح اشغال. و مساحت کل قابل ساخت یعنی مساحت مورد نظر ضربدر تراکم. تعداد طبقات ساختمان از تقسیم سطح اشغال به تراکم به دست می آیدو در ادامه با یک مثال کاملا موضوع مشخص خواهد شد.
به عنوان مثال در زمینی با متراژ 7۰۰ مترمربع و سطح اشغال 60 درصد (420= 0.6× 700 )
می توان در 420 مترمربع از زمین مربوطه اقدام به ساخت کرد (سطح اشغال) . در این زمین اگر ضریب زیربنا 180 درصد ( یعنی 1.8 ) باشد می توان ساختمانی 3 طبقه احداث کرد:.
1260= 1.8× 700 مترمربع زیربنای ساختمان(تراکم)
3=420/1260طبقه ساختمان
حال اگر ضریب سطح اشغال در این زمین، ۴۰ درصد باشد: (280= 0.4× 700 )
با همان تراکم 180 درصد،
1260= 1.8× 700 مترمربع زیربنای ساختمان
4.5=280/1260طبقه ساختمان
در چنین حالتی می توان از شهرداری تراکم خرید و به 5 طبقه رساند.
سطح زیربنا
با توجه به تعریف سطح زیر بنا که در ابتدای مطلب گفته شد، زیربنای هر واحد ساختمانی از میانه دیوار مشترک آن واحد با واحد کناری در نظر گرفته می شود.
- پاسیو، پشت بام، راهرو و راه پله ساختمان جزء سطح زیربنا به شمار نمی آید اما مشاعات (آسانسور، حیاط،لابی..)، زیرزمین و.. جزء زیربناست.
- فضاهایی که برای نوردهی (سرویس های بهداشتی)، عبور لوله های تاسیساتی و کانال کولر تعبیه می شوند و ابعاد و مساحت های حداقل و استاندارد را نداشته و داکت محسوب می شوند، مساحت آنها جزء زیربنا و تراکم منظور می شود.
- چنانچه عمق بالکن بیش از ۳ متر باشد، کل مساحت بالکن جزو زیربنا محسوب می‌گردد.
- تراس‌ها و بالکن‌هایی که راه عبور جداگانه دارد و سقف بام طبقه زیرین باشد و تأسیسات روی آن نصب شده باشد، جزء محدوده مشاعات محسوب می‌شود.
نکته:
همواره لازم است مساحت درز انقطاع ساختمان را از مساحت قابل ساخت کسر کنیم، بر اساس بند 6-11-14 از مبحث ششم مقررات ملی ساختمان، در ساختمان های با پنج طبقه و کمتر، فاصله هر طبقه از مرز زمین مجاور، حداقل باید پنج هزارم ارتفاع آن از روی تراز پایه باشد. اگر زمین مجاور معبر عمومی باشد، رعایت فاصله مزبور ضروری نیست.
برای ساختمان های با ارتفاع بیش از پنج طبقه و در ساختمان های با گروه خطر پذیری یک و دو با هر تعداد طبقه (جدول 6-1-1 از مبحث ششم مقررات ملی ساختمان)، عرض فاصله ساختمان از زمین مجاور (درز انقطاع) باید توسط مهندس سازه محاسبه شود.
