کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری‌ها، یکی از مراجع اختصاصی خارج از دادگستری است که شخصیت حقوقی جداگانه ای نسبت به شهرداری دارد اما در اداره شهرداری مستقر است.
طبق ماده 100 قانون شهرداری: مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ نمایند.
اعضای کمیسیون ماده 100 :
– قاضی دادگستری به انتخاب وزیر دادگستری
– نماینده شورای اسلامی شهر
-نماینده وزارت کشور به انتخاب وزیر کشور
-نماینده ای نیز از شهرداری حضور دارد که حق رای ندارد و برای بیان توضیحات فنی حاضر می شود.
وظایف کمیسیون ماده 100
اگر شخصی در حوزه‌ی ساخت‌وساز مرتکب تخلفی شود، شهرداری می‌تواند جلوی عملیات ساخت‌وساز را بگیرد، اما باید بلافاصله پرونده را به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع دهد تا کمیسیون پس از رسیدگی تصمیم بگیرد که با متخلف باید چه برخوردی صورت بگیرد. تخلفاتی که پرونده مربوط به آنها باید در کمیسیون ماده ۱۰۰ مورد رسیدگی قرار گیرد، به شرح زیر است:
1.احداث بنا بدون پروانه (مجوز) یا احداث بنا خارج از پروانه یا مازاد بر آن
حکم کمیسیون در رابطه با این تخلف عبارتند از :
الف. تخریب: در موارد مخالفت با اصول شهر سازی و بهداشتی و فنی، حکم به تخریب صادر می‌گردد.
ب . حکم به دریافت جریمه
2.عدم احداث پارکینگ یا غیرقابل استفاده بودن پارکینگ:
در صورتی که یک مالک اقدام به ساخت پارکینگی خلاف موارد ذکر شده در نقشه یا پروانه و یا بدون در نظر گرفتن ضوابط کند، یا پارکینگ احداث شده بنا به دلایلی قابل استفاده نباشد، در هر دو حالت دچار تخلف شده است. در این مورد نیز کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری می‌تواند مالک را طبق قوانین و مواد موجود جریمه کرده و یا رای بر تخریب سازه (پارکینگ) و یا مواردی از این دست دهد.
- اگر پارکینگ ساخته نشده باشد حکم کمیسیون ساخت پارکینگ خواهد بود.
- اگر پارکیگ ساخته شده باشد و امکان اصلاح وجود داشته باشد حکم به اصلاح آن داده می شود.
- اگر پارکینگ ساخته شده باشد اما امکان اصلاح وجود نداشته باشد حکم صادره، جریمه خواهد بود.
- اگر پارکینگ ساخته شده باشد اما اصول شهرسازی و فنی و بهداشتی رعایت نشده باشد، حکم صادره تخریب خواهد بود.
3.تجاوز به معابر شهر:
در شرایطی که یک مالک اقدام به نوسازی یا ساخت بنا بکند و به شکلی عمل کند که ساخت بنای مورد نظر نوعی تجاوز به معابر شهری باشد، (در این مورد منظور قانونگذار عدم عقب نشینی مالک در ملک خود است)به طور مثال جلو آمدن دیوار بنا و کم کردن فضای پیاده روها.
4.استحکام نداشتن بنا
در صورتی که مالک اقدام به ساخت و یا نوسازی بنایی کند که فاقد ایمنی و استحکام لازم است، در این صورت مطابق با کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، حکم به تخریب بنا داده خواهد شد.
5.عدم رعایت اصول فنی، بهداشتی و شهرسازی:
در این مورد نیز در صورتی که اصول فنی و بهداشتی در روند ساخت و یا نوسازی یک بنا رعایت نشده باشد، که سبب سلب شدن امکان بهره‌برداری مطلوب و عدم مقاومت و بقای ساختمان می‌گردد. منظور از اصول شهرسازی رعایت اصول و ضوابطی می باشد که برای حفظ بافت شهر و توسعه فعلی و آتی آن نیاز می باشد .
6.تغییر کاربری غیرمجاز
در مواردی که متناقض با پروانه ساختمانی است یعنی مالک پروانه‌ی ساختمانی یک بنای مسکونی را گرفته است، اما بر خلاف پروانه‌ی گرفته شده، آن را به محل کسب و کار و تجارت تبدیل کرده باشد. در این رابطه پس از محرز شدن تخلف، کمیسیون نهایتا طی مدت 2 ماه در رابطه با تعطیل شدن محل کسب، پیشه و یا کار طی 1 ماه، اتخاذ تصمیم مي‌كند در ضمن دایر نمودن دفتر وكالت و مطب و دفتر اسناد رسمي ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسي بتوسط مالک طبق قانون استفاده تجاري به حساب می‌آید.
7.تخلف تراکم مازاد
در صورتی که مالک اقدام به افزودن به مساحت زیر بنای درج شده در پروانه ساختمانی کند، تخلف کرده است . در این رابطه دو نوع حکم به شرح ذیل صادر میکند، تخریب و جریمه.
زمانیکه حکم به پرداخت جریمه از طرف شهرداری صادر شود و ذی نفع از پرداخت آن جریمه خودداری نماید حکم تخریب داده خواهد شد.
در مواردی که به قطع اضافه بنا نیازی نباشد، کمیسیون رای به دریافت جریمه نقدی می‌نماید. عوامل موثر در اخذ جریمه:
- موقعیت مکانی ملک (خیابان اصلی، فرعی، کوچه باز و یا بن بست)
- نحوه استفاده از فضای ایجاد شده
- نوع مصالح به کار رفته در ساختمان
- نوع حوزه استفاده از اراضی (مسکونی، تجاری صنعتی)
تخلفات مهندس ناظر
وظیفه مهندس ناظر ساختمان نظارت بر عملیات اجرایی احداث بنا و تطبیق آن با مشخصات دکر شده در پروانه ساختمان است. علاوه بر این در انتهای کار احداث ساختمان، وظیفه مهندس ناظر تأیید این فرایند است.
در جریان ساخت مهندس ناظر تخلفات را به شهرداری اعلام می کند. اما اگر تخلفات از سوی وی گزارش نشد و یا گزارش وی خلاف واقع بود پرونده ساختمان در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح خواهد شد.
شهرداری تخلف مهندس ناظر را به سازمان نظام مهندسی گزارش می دهد و در آن جا نیز جرایمی برای اینگونه متخلفین در نظر گرفته شده است.
انواع احکام صادره کمیسیون ماده 100
بسته به نوع تخلف انجام گرفته و اینکه تخلف مورد نظر مخالف اصول شهرسازی ، فنی و معماری باشد یا خیر و قلع بنای خلاف پروانه یا مخالف مفاد آن، ضروری تشخیص داده شود یا خیر و اینکه شرایط موضوع تبصره بند 24 ماده 55 قانون شهرداری احراز گردد یا خیر؛ نوع تصمیم کمیسیون ماده 100 متفاوت است:
1.چنانچه کمیسیون ماده 100 شهرداری تخلفی مشاهده ننماید و در واقع گزارش و تقاضای شهرداری را مبنی بر وقوع تخلف را نپذیرد نبایستی حکمی علیه ذینفع صادر نماید. در واقع این گونه نیست که به صرف درخواست شهرداری حکم بر تخریب یا جریمه و یا اعاده صادر شود. بلکه بایستی شرایط قانونی برای صدور هر یک از ضمانت اجراهای بالا موجود باشد.
2.چنانچه تخلف ذینفع و مالک احراز شود یکی از ضمانت اجراهای زیر مورد حکم قرار می گیرد:
- صدور حکم به قلع بنا و مستحدثات خلاف پروانه یا بدون پروانه
- صدور حکم به پرداخت جریمه نقدی
- اعاده وضع به کیفیت قبل و موافق پروانه ساختمانی
روند اجرایی در کمیسیون
در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری دو نوع کمیسیون بدوی و تجدید نظر وجود دارد. بعد از اینکه اعلام تخلفات ساختمانی در شهرداری و گرفتن لایحه دفاعیه و توضیحات از شخص، رسیدگی به تخلفات در کمیسیون بدون نیاز به حضور شخص صورت می‌گیرد.
اعتراض به رأی کمیسیون بدوی، در کمیسیون تجدید نظر مورد رسیدگی قرار می گیرد.رای کمیسیون ظرف 10 روز، توسط شهرداری و مالک و قایم مقام آن قابل اعتراض در کمیسیون تجدید نظر است . افراد کمیسیون دوم باید افرادی غیر از افراد حاضر در کمیسیون صادر کننده رای باشد و رای که از کمیسیون دوم صادر می‌گردد، قطعی و قابل اجرا است.
با این وجود، قانونگذار هنوز هم برای آنکه هیچگونه حقی از هیچکس ضایع نگردد یک راه دیگر را برای معترضین به رأی کمیسیون تجدید نظر، باز نموده است. با مراجعه به دیوان عدالت اداری می توان به رای کمیسیون تجدید نظر ماده 100 اعتراض نمود.
مرجع صالح رسیدگی کننده به شکایت از آرا قطعی صادر شده از کمیسیون
حسب بند دوم ماده 10 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری، رسيدگي به اعتراض و شكايت از رای و تصميم‌های قطعي شده هيأت‌هاي رسيدگي به تخلفهای اداري و كميسيون‌هايي از قبیل كميسيون‌هاي مالياتي، هيأت حل‌اختلاف كارگر و كارفرما، كميسيون ماده صد قانون شهرداری فقط از حيث نقض قوانين و مقررات يا معارض بودن با آنها در صلاحیت دیوان عدالت اداری است و با استناد به تبصره دوم از ماده 16 قانون مذکور مهلتی که برای تقدیم دادخواست به این مرجع در نظر گرفته شده، برای افرادی که داخل کشور هستند 3 ماه و برای افرادی که مقیم کشورهای خارجی هستند ، 6 ماه در نظر گرفته شده است.
کمیسیون هم عرض ماده 100
رسیدگی به اعتراض مالک یا مالکین به رای کمیسیون تجدیدنظر شهرداری با درخواست کتبی دیوان عدالت اداری وظیفه کمیسیون هم عرض ماده 100 می باشد.
دیوان عدالت اداری همیشه پرونده را به کمیسیون هم عرض ارجاع نمیدهد، بلکه درمواقعی که ابهامانی در پرونده ملاحظه شده باشد آنگاه پرونده به کمیسیون هم عرض ارجاع داده می شود.
تبصره‌های ماده ۱۰۰ قانون شهرداری
ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها از ۱۱ تبصره تشکیل شده‌است. مالکان اراضی و املاک واقع در محدودۀ شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه بگیرند. شهرداری می‌تواند به‌وسیلۀ مأمورین خود از عملیات ساختمانی ساختمان‌های بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه اعم از آنکه ساختمان در زمین محصور یا غیرمحصور واقع باشد جلوگیری کند.
تبصرۀ 1: در موارد مذکور که از لحاظ اصول شهرسازی، فنی یا بهداشتی قلع تأسیسات و بناهای خلاف مشخصات مندرج در پروانه ضرورت داشته باشد یا بدون پروانۀ شهرداری ساختمان احداث یا شروع به احداث شده باشد به تقاضای شهرداری موضوع در کمیسیون‌های مرکب از نمایندۀ وزارت کشور به انتخاب وزیر کشور، یکی از قضات دادگستری به انتخاب وزیر دادگستری و یکی از اعضای انجمن شهر به انتخاب انجمن مطرح می‌شود. کمیسیون پس از وصول پرونده به ذینفع اعلام میکند که ظرف ده روز توضیحات خود را کتباً ارسال کند. پس از انقضای مدت مذکور کمیسیون مکلف است موضوع را با حضور نمایندۀ شهرداری، که بدون حق رأی برای ادای توضیح شرکت میکند، مطرح و ظرف مدت یک ماه تصمیم مقتضی را برحسب مورد اتخاذ کند. شهرداری مکلف است در مواردی که از ادامۀ ساخت‌وساز ساختمان بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه جلوگیری میکند، حداکثر ظرف یک هفته از تاریخ جلوگیری، موضوع را در کمیسیون مذکور مطرح کند، در غیر این صورت کمیسیون به تقاضای ذینفع به موضوع رسیدگی خواهد کرد.
درصورتی‌که تصمیم کمیسیون بر قلع تمام یا قسمتی از بنا باشد مهلت مناسبی که نباید از دو ماه تجاوز کند تعیین میکند. شهرداری مکلف است تصمیم مزبور را به مالک ابلاغ کند. هرگاه مالک در مهلت مقرر اقدام به قلع بنا نکند شهرداری رأساً اقدام میکند و هزینۀ آن را طبق مقررات آیین‌نامۀ اجرای وصول عوارض از مالک دریافت خواهد کرد.
تبصرۀ 2: در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت زیربنای مندرج در پروانۀ ساختمانی واقع در حوزۀ استفاده از اراضی مسکونی، کمیسیون می‌تواند در صورت نبود ضرورت قلع اضافه بنا، با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی (بر خیابان‌های اصلی یا خیابان‌های فرعی یا کوچۀ بن‌باز یا بن‌بست)، رأی به اخذ جریمه‌ای بدهد که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجادشده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد. شهرداری نیز مکلف است براساس آن برای وصول جریمه اقدام کند (جریمه نباید از حداقل یک‌دوم کمتر و از سه برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر مترمربع بنای اضافی بیشتر باشد). درصورتی‌که ذینفع از پرداخت جریمه خودداری کند شهرداری مکلف است مجدداً پرونده را به همان کمیسیون ارجاع دهد و تقاضای صدور رأی تخریب را کند. کمیسیون در این مورد برای صدور رأی تخریب اقدام خواهد کرد.
تبصرۀ 3: در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت مندرج در پروانۀ ساختمانی واقع در حوزۀ استفاده از اراضی تجاری و صنعتی و اداری، کمیسیون می‌تواند در صورت نبود ضرورت قلع اضافه بنا، با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی (خیابان‌های اصلی یا خیابان‌های فرعی یا کوچۀ بن‌باز یا بن‌بست)، رأی به اخذ جریمه‌ای بدهد که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجادشده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد. شهرداری نیز مکلف است براساس آن برای وصول جریمه اقدام کند (جریمه نباید از حداقل دو برابر کمتر و از چهار برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر مترمربع بنای اضافی ایجادشده بیشتر باشد). درصورتی‌که ذینفع از پرداخت جریمه خودداری کند شهرداری مکلف است مجدداً پرونده را به همان کمیسیون ارجاع دهد و تقاضای صدور رأی تخریب را کند. کمیسیون در این مورد برای صدور رأی تخریب اقدام خواهد کرد.
تبصرۀ 4: در مورد احداث بنای بدون پروانه در حوزۀ استفاده از اراضی مربوطه، درصورتی‌که اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی رعایت شده باشد، کمیسیون می‌تواند با صدور رأی به اخذ جریمه به ازای هر مترمربع بنای بدون مجوز یک‌دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک‌پنجم ارزش سرقفلی ساختمان، درصورتی‌که ساختمان ارزش دریافت سرقفلی داشته باشد، هرکدام را که مبلغ آن بیشتر باشد از ذینفع دریافت کند و سپس بلامانع‌بودن صدور برگ پایان‌کار ساختمان را به شهرداری اطلاع دهد. برای اضافه بنا زائد بر تراکم مجاز براساس مفاد تبصره‌های 2 و 3 عمل خواهد شد.
تبصرۀ 5: در مورد احداث نکردن پارکینگ یا قابل‌استفاده‌نبودن آن و ممکن نبودن اصلاح آن، کمیسیون می‌تواند با توجه به موقعیت محلی و نوع استفاده از فضای پارکینگ رأی به اخذ جریمه‌ای دهد که حداقل یک برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر مترمربع فضای ازبین‌رفتۀ پارکینگ باشد (مساحت هر پارکینگ با احتساب گردش 25 مترمربع است). شهرداری مکلف به اخذ جریمۀ تعیین‌شده و صدور برگ پایان‌کار ساختمان است.
تبصرۀ 6: در مورد تجاوز به معابر شهر، مالکان موظف هستند در هنگام نوسازی براساس پروانۀ ساختمان و طرح‌های مصوب برهای اصلاحی را رعایت کنند. درصورتی‌که برخلاف پروانه یا بدون پروانه تجاوزی در این مورد انجام گیرد شهرداری مکلف است از ادامۀ عملیات جلوگیری کند و پرونده را به کمیسیون بفرستد. در سایر موارد تخلف مانند مستحکم نبودن بنا، رعایت نکردن اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی در ساختمان رسیدگی به موضوع در صلاحیت کمیسیون‌های مادۀ 100 است.
تبصرۀ 7: مهندسان ناظر ساختمانی مکلف‌اند مستمراً بر عملیات اجرایی ساختمانی که به مسئولیت آنها احداث می‌شود از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه‌ها و محاسبات فنی ضمیمۀ آن نظارت کنند و در پایان کار مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه و محاسبات فنی را گواهی کنند. هرگاه مهندس ناظر برخلاف واقع گواهی کند یا تخلف را به‌موقع به شهرداری اعلام نکند و موضوع منتهی به طرح در کمیسیون مندرج در تبصرۀ یک مادۀ 100 قانون شهرداری و صدور رأی بر جریمه یا تخریب ساختمان شود، شهرداری مکلف است مراتب را به نظام معماری و ساختمانی منعکس کند. شورای انتظامی نظام مذکور موظف است مهندس ناظر را در صورت ثابت‌شدن تقصیر مطابق قانون نظام معماری و ساختمانی حسب مورد، با توجه به اهمیت موضوع، به 6 ماه تا سه سال محرومیت از کار و درصورتی‌که مجدداً مرتکب تخلف منجر به صدور رأی تخریب به‌وسیلۀ کمیسیون مادۀ 100 شود به حداکثر مجازات محکوم کند.
شورای انتظامی نظام معماری و ساختمانی مراتب محکومیت را در پروانۀ اشتغال ناظر درج میکند و در یکی از جراید کثیرالانتشار اعلام می‌شود. شهرداری مکلف است تا صدور رأی محکومیت، به‌محض وقوف از تخلف مهندس ناظر و ارسال پرونده به کمیسیون مادۀ 100، به مدت حداکثر 6 ماه از اخذ گواهی‌امضای مهندس ناظر مربوطه برای پروانۀ ساختمان شهرداری خودداری کند. مأموران شهرداری نیز مکلف‌اند بر ساختمان‌ها نظارت کنند و هرگاه از موارد تخلف در پروانه به‌موقع جلوگیری نکنند یا در مورد صدور گواهی انطباق ساختمان با پروانه مرتکب تقصیری شوند طبق مقررات قانونی به تخلف آنان رسیدگی می‌شود. درصورتی‌که عمل ارتکابی مهندسان ناظر و مأموران شهرداری واجد جنبۀ جزایی باشد ازاین‌جهت نیز قابل‌تعقیب خواهند بود. اگر دستور شهرداری در مواردی که این نهاد مکلف به جلوگیری از عملیات ساختمانی است اجرا نشود، شهرداری می‌تواند از طریق مأموران اجراییات خود و در صورت لزوم مأموران انتظامی برای متوقف‌ساختن عملیات ساختمانی اقدام کند.
تبصرۀ 8: دفاتر اسناد رسمی مکلف‌اند قبل از انجام معاملۀ قطعی ساختمان‌ها گواهی پایان‌کار ساختمان و در خصوص ساختمان‌های ناتمام گواهی عدم خلاف تا تاریخ انجام معامله را، که شهرداری صادر میکند، ملاحظه و مراتب را در سند قید کنند. دربارۀ ساختمان‌هایی که قبل از تصویب قانون 6 تبصرۀ الحاقی به مادۀ 100 قانون شهرداری‌ها (24/11/1355) معامله انجام گرفته و از ید مالک اولیه خارج شده باشد درصورتی‌که مورد معامله کل پلاک را شامل نشود، گواهی عدم خلاف یا برگ پایان ساختمان الزامی نیست و با ثبت و تصریح آن در سند انجام معامله بلامانع است. در مورد ساختمان‌هایی که قبل از تاریخ تصویب نقشۀ جامع شهر ساخته شده‌اند درصورتی‌که اضافه بنای جدیدی حادث نشده باشد و مدارک و اسناد نشان‌دهندۀ ایجاد بنا قبل از سال تصویب طرح جامع شهر باشند با ثبت و تصریح مراتب فوق در سند مالکیت انجام معامله بلامانع است.
تبصرۀ 9: ساختمان‌هایی که پروانۀ ساختمان آنها قبل از تاریخ تصویب نقشۀ جامع شهر صادر شده است از شمول تبصرۀ 1 مادۀ 100 قانون شهرداری معاف هستند.
تبصرۀ 10: در مورد آرای صادره از کمیسیون مادۀ 100 قانون شهرداری هرگاه شهرداری، مالک یا قائم‌مقام او از تاریخ ابلاغ رأی ظرف مدت ده روز به آن رأی اعتراض کنند، مرجع رسیدگی به این اعتراض کمیسیون دیگر مادۀ 100 خواهد بود که اعضای آن غیر از افرادی هستند که در صدور رأی قبلی شرکت داشتند. رأی این کمیسیون قطعی است.
تبصرۀ 11: آیین‌نامۀ ارزش معاملاتی ساختمان پس از تهیه توسط شهرداری و تصویب انجمن شهر در مورد اخذ جرائم قابل‌اجراست و این ارزش معاملاتی سالی یک بار قابل‌تجدیدنظر خواهد بود.