گاهی اوقات صاحب یک ملک قدیمی و یا زمین، تصمیم می‌گیرند با سازندگان املاک توافق کنند و ملک خود را در اختیار آنها قرار دهند. از سوی دیگر هم سازندگان املاک هزینه ساخت ملک را به عهده می‌گیرند. به این کار مشارکت در ساخت می‌گویند که ملک از یکی و سرمایه از یکی دیگر است. این قرارداد می توان به منظور ساخت بنا (آپارتمان، ویلا، مجتمع تجاری، هتل و..) باسد و یا به منظور نوسازی ملک.
قرارداد مشارکت در ساخت یک نوع توافق دوطرفه است که در ادامه به نکات مهم آن اشاره شده است.
انواع قراردادهای مشارکت در ساخت
- ممکن است طرف اول زمین را ارائه دهد و نفردوم هزینه های ساخت را به عهده بگیرد. در این حالت ممکن است قیمت زمین و ما به ازای آن در بیعنامه ذکر نشود و فرد سازنده تعهد دهد که بنایی با مشخصات موردنظر که طرفین در مورد آن توافق کرده اند در همان زمین اول بسازد و بعد از آن طرفین در آن شریک شوند.
- در یک حالت دیگر ممکن است طرفین توافق کنند که عملیات به صورت مرحله‌ای در هر بخش که انجام شد بر اساس توافق از قبل تعیین شده یک سهم از زمین منتقل شود. برای مثال طرفین توافق کنند که بعد از اتمام اسکلت بندی یک دانگ منتقل شود. در این حالت توافق می‌شود که انتقال‌دهنده پس از انجام کار برای تنظیم سند رسمی اقدام کند.
- سومین حالت این است که طرفین قرار بگذارند که اگر پروژه به مرحله مشخصی رسید، صاحب زمین وکالت بلاعزلی برای اقدام در جهت تنظیم سند انتقال رسمی به میزان سهم خود به فرد سازنده که طرف دوم است بدهد.
- گاهی ممکن است توافق شود که سه دانگ از ملک در اغاز به سازنده انتقال داده شود.
- گاهی این مشارکت به صورت سهامی است. در این مدل قراردادی ، بدواً بخشی از ملک را از تعدادی از اشخاص دارای ملک ساختمان ، که قصد واگذاری و یا فروش را دارند ، خریداری می‌کند . و بعد از آن با الباقی مالکین که مالک ملک می باشند به شکل مشارکتی وسهمی توافق بر احداث بنا ، می کند.
تعهدات طرفین در قرارداد مشارکت
تعهدات مالک:
در این قرارداد تعهدات مالک واضح‌تر از تعهدات مجری یا سازنده است. مالک زمین خود را می‌دهد و جزئیات آن در قرارداد ذکر می‌شود.
بارزترین تعهد مالک تسلیم ملک به سازنده برای اجرای عملیات ساخت است. حتی اگر این تعهد در قرارداد مشارکت در ساخت برای مالک ذکر نشده باشد نیز چنین تعهدی برای وی مفروض است چرا که بدون تسلیم ملک از جانب مالک به سازنده اساساً امکان اجرای عملیات ساخت وجود نخواهد داشت. بدهی‌های ملک از قبیل عوارض پرداخت نشده شهرداری، پلاک ثبتی و یا مالیات‌های اجاره و … هیچ ارتباطی به سازنده نداشته و این موارد باید در قرارداد ذکر شوند.
تعهدات سازنده یا مجری طرح:
بر خلاف تعهد مالک که مشخص است، تعهدات مجری الگوی دقیق و خاصی ندارد و می‌تواند هرگونه تعهدی در نظر گرفته شود.
مهم‌ترین تعهداتی که مجری می‌تواند بر عهده بگیرد عبارتند از:
1. پیشبرد عملیات ساخت شامل هزینه مهندسی، هزینه معماری، هزینه بنایی، هزینه کارگری، هزینه‌های ترسیم نقشه‌ها، تامین مصالح، نظارت بر اجرا، حفاظت از جان کارگران، رعایت کلیه مسائل ایمنی، هزینه‌های حوادث غیرمترقبه، حفاظت و خسارت‌های احتمالی ساختمان‌های مجاور، بیمه ساختمان‌های مجاور و…
2. پرداخت هزینه‌های ساختمانی پروژه
3. پرداخت هزینه‌های اداری پروژه
4. پرداخت اجاره بها به مالک در طول دوره ساخت برای اسکان موقت مالک (معمولا مالک در همان ملکی ساکن است که قرار است تخریب شود. به همین دلیل، ابتدای پروژه سازنده مبلغی را در اختیار مالک قرار می‌دهد که بتواند تا پایان عملیات برای خود مسکنی تهیه کند. به این وجه، بلاعوض گفته می‌شود. میزان بلاعوض بستگی به ارزش ملک، هزینه‌های ساخت و قدرالسهم مالکین دارد.)
توجه داشته باشید که پرداخت هرگونه جریمه از جمله جرائم مربوط به کمیسیون ماده ۱۰۰، فضای سبز، شهرداری، نظام مهندسی، سازمان پارک‌ها و… صرفا بر عهده¬ سازنده است.
علاوه بر تعهدات بالا مواردی دیگری نیز برعهده سازنده می باشد مانند الزام به تحویل ملک در زمان مقرر، رعایت اصول استاندارد ساخت، رعایت کیفیت مذکور در قرارداد در حین عملیات ساخت، ارائه گزارشی از عملکرد خود به مالک در دوره‌های زمانی مقرر، اخذ پایان کار و پرداخت جرائم به شهرداری و غیره.
مدت زمان اجرای کار
برای مدت زمان کار هم باید کار ساخت را مرحله بندی کرد و زمان پایان هر مرحله را در قرارداد تعیین کرد. برای مثال تاریخ دقیق خاکبرداری، تاریخ دقیق اسکلت‌بندی، تاریخ دقیق و روز سفت‌کاری و نازک کاری و تاریخ دقیق اخذ پایان کار و صورتجلسه تفکیکی.
در کنار همه این موارد نیاز است که ضمانت اجراهایی نیز باشد که اگر در هریک از این موارد تاخیری رخ داد به شکل مقتضی عمل شود.
نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت
به تعیین سهم هریک از طرفین قرارداد، اصطلاحا ” سهم‌الشرکه” می‌گویند. برای محاسبه سهم الشرکه طرفین باید ابتدا آورده هر یک از طرفین قیمت گذاری شده و سپس قیمت مقرر تقسیم بر ارزش کل پروژه ( ارزش کل سرمایه گذاری) شود. معمولا تقسیم سود بین مالک و سازنده به صورت 55 درصد برای مالک و 45 درصد برای سازنده انجام می‌شود.به عنوان مثال اگر سهم الشرکه مالک به سازنده 55 به 45 باشد و حاصل عملیات ساخت یک آپارتمان ۱۰ واحدی باشد در این حالت 5.5 واحد آپارتمان سهم مالک و 4.5 واحد آپارتمان سهم سازنده می شود.
- سهم‌الشرکه باید به صورت درصدی از کل پروژه تعیین گردد و نه بر اساس طبقات ملک.
- باید در قرارداد مشخص شود درصورتی که تعداد طبقات پیش‌بینی شده حاصل نشد، یا اینکه اگر سازنده تراکم مازاد گرفت، تکلیف سهم‌الشرکه چه خواهد شد.
تعیین میزان سهم طرفین از پروژه به صورت توافقی است و افراد با توجه به عرف عمل می‌کنند. با توجه به اینکه نوسانات بازار مسکن در کشور ما زیاد است، مبنای قیمت را بر اساس وضعیت روز قرار می‌دهند و فرمول محاسبۀ مشارکت در ساخت در هر منطقه را بر مبنای «قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن منطقه» قرار می‌دهند.
برای ارزش گذاری آورده مالک ابتدا ارزش هر متر از ملک در منطقه معین شده و بر اساس آن میزان آورده مالک مشخص می‌شود، و بعد از آن با محاسبه هزینه ساخت و هزینه های اداری و هزینه های مربوط به مجوزها میزان آورده سازنده نیز مشخص می شود، جمع مبالغ مذکور ( آورده مالک و آورده سازنده) ارزش کل پروژه و یا ارزش کل سرمایه گذاری را تعیین نموده و حاصل تقسیم هر یک از مبالغ آورده مالک و یا آورده سازنده بر ارزش کل پروژه درصدی تحت عنوان سهم الشرکه هر یک از طرفین را مقرر می نماید. بنابراین بعد از اتمام عملیات، طرفین قرارداد به نسبت سهم الشرکه خود از آن سهم می‌برند.
در برخی موارد، در ابتدای قرارداد مشارکت در ساخت، سازنده مبلغی را به عنوان “بلاعوض” به مالک می‌دهد تا با آن مبلغ مسکنی را به طور موقت برای خود تهیه کند. تعیین این مبلغ با عرف است. این مبلغ هنگام محاسبه سهم الشرکه از آورده مالک کسر می‌شود .
بعد از انعقاد قرارداد ممکن است مشخص شود که ارزش زمین کمتر از میزان واقعی محاسبه شده یا هزینه ساخت وساز بیشتر از میزان پیش بینی شده بوده است و این موضوع روی سهم‌الشرکه تاثیر منفی داشته است. بنابراین بهتر است ارزش زمین یا هزینه ساخت و ساز قبل از انعقاد قرارداد محاسبه شود و بررسی‌های لازم در این مورد انجام شود.
طبق قوانین مشارکت در ساخت آپارتمان اگر ملکی که می‌خواهد عملیات ساخت در آن انجام شود یک آپارتمان کلنگی باشد که در آن چندین مالک سکونت داشته باشند، قدرالسهم موضوعیت پیدا می‌کند. به این صورت که ارزش پولی متراژی که هر یک از طرفین بر آن مالکیت دارند مشخص شده و سپس بر ارزش کل ملک تقسیم می‌شود، درصد به دست آمده قدرالسهم هر یک از طرفین را مشخص می‌نماید. مالکین واحدهای آپارتمان باید روی قدرالسهم خود به توافق برسند و سهم هر کس به صورت دقیق مشخص شود.
به عبارت دیگر قدرالسهم مشارکت در ساخت به این معناست که مالکان هر یک از واحدهای آپارتمان به اندازه مساحت واحد خود از زمین ساختمان سهم دارند.
نحوه انتقال سند
بحث انتقال سند بسته به نوع توافق طرفین حالت‌های مختلفی دارد، به این صورت که مالک با سازنده توافق می‌کند که در قبال پرداخت چک تضمینی به مبلغی بر مبنای آورده سازنده یا بیشتر، انتقال سند را پس از اتمام عملیات ساخت انجام دهند.
این حالت می‌تواند برعکس باشد، به این صورت که براساس توافق، سند ابتدا به سازنده انتقال یابد و در مقابل چک تضمین از طرف سازنده به مالک سپرده شود.
حالت سوم این است که مالک متعهد می‌شود قدرالسهم انتقالی خود را به سازنده بر مبنای پیشرفت کار انجام دهد، به این صورت که یک دانگ از سه دانگ سهم سازنده را بعد از سقف پنجم، دانگ دوم را بعد از اتمام نازک‌کاری و دانگ سوم را پس از پایان کار به نام می‌کنند که برای هریک از این مراحل چک تضمینی از سوی مالک نزد سازنده سپرده می‌شود. حالت سوم متعارف‌تر و رایج‌تر است.
نکات مهم:
باتوجه به مطالب ذکر شده برخی از نکاتی که بایستی در قرارداد های مشارکت در ساخت رعایت گردند به شرح ذیل می باشد :
- اساس مشارکت در ساخت باید بر تجربه، خوش نامی، توانایی مالی وفنی، وفاداری و پیمان داری، دانش و تخصص باشد.
- باید مطمئن شد که شخصی که ملک را آورده صاحب ملک باشد و یا اجازه این کار را داشته باشد و ملک دارای سند رسمی باشد.
- قبل از تحویل ملک به سازنده کلیه عوارض شهرداری، بدهی‌های برق، آب، گاز، تلفن و … را تسویه کرده و با دریافت رسید کتبی، ملک را به سازنده تحویل دهید.
- جهت مذاکرات و عقد قرارداد، حتما یک مشاور خبره انتخاب کنید و در همه جلسات با حضور او شرکت کنید. یادتان باشد قرارداد به صورت یک طرفه توسط مالک یا سازنده تنظیم نشود.
- فقط برای انجام امور اداری وکالت کاریِ زمان‌دار به سازنده بدهید، نه وکالت در همه زمینه‌ها
- اگر مالک هستید، در مورد آخرین ضوابط و مقررات اجرایی تحقیق کنید و آگاهی کامل داشته باشید و سازنده را در جریان بگذارید. چون این قواعد و مقررات دائما تغییر می‌کنند و به روزرسانی می‌شوند.
- اگر ملک شما دارای واحد تجاری سرقفلی‌دار است، قبل از انجام قرارداد، نسبت به تعیین تکلیف آن و جلب رضایت مستاجر به صورت قانونی و یا توافقی اقدام کنید.
- در انتخاب سازنده دقت کنید. قبل از شروع مشارکت در مورد سازنده‌ها، تجربه آنها، کارهای پیشین، توانایی‌های مالی و فنی و روال کار او تحقیق کنید. برای اطمینان بیشتر می‌توانید به پروژه‌های قبلی سازنده سر بزنید و آنها را بررسی کنید.
- اگر قرار است در زمان‌بندی پروژه تغییری ایجاد شود، با توافق کتبی طرفین انجام شود.
- اگر قراردادی می‌بندید که شامل چند مالک یا چند سازنده است، قرارداد طوری تنظیم شود که همه طرفین ضامن انجام کل تعهدات باشند. به این قرارداد “تضامنی” گفته می‌شود.
- اگر مالک هستید، جهت محکم‌کاری می‌توانید دفتر گزارش کار یا پیشرفت فیزیکی تهیه کنید و مرحله به مرحله تایید کنید تا در جریان تمامی مراحل پیشرفت پروژه باشید.
- در مورد پیش‌فروش، حق پیش‌فروش واحدها برای سازنده باید محدود و به نسبت پیشرفت پروژه و همواره کمتر ازمیزان سرمایه وارد شده در پروژه باشد. در صورتی که شناخت کامل از سازنده نداشته باشید، بهتر است این اختیار را تا پایان پروژه در قرارداد به وی ندهید.
- دریافت وجه بلاعوض با چک بانکی انجام شود و در صورت وصول نشدن چکهای بلاعوض، در قرارداد، ضرر و زیان و حق فسخ یک طرفه برای مالک در نظر گرفته شود.
- ممکن است سازنده، از مالک اجازه گرفتن وام بخواهد یا در قرارداد قید کند که سازنده حق گرفتن وام دارد. مالک باید در این مورد هم بسیار دقت کند، به این خاطر که در ازای وامی که بانک به سازنده می‌دهد، سند مالک در رهن بانک قرار می‌گیرد، اگر سازنده به تعهدات خود در قبال بانک عمل نکند و یا اقساط وام را به موقع پرداخت نکند و یا به موقع تسویه حساب نکرده باشد، به خاطر مطالبات و جریمه‌های ناشی از تاخیر، ملک از سوی بانک مصادره می‌شود.
- افزایش قیمت ملک یا افزایش قیمت مصالح ساختمانی در اصل قرارداد تاثیر ندارد. مالک باید متعهد شود که در صورت افزایش قیمت ملک در زمان اجرای قرارداد خواهان سهم بیشتری نشود و سازنده هم در صورت افزایش قیمت مصالح ساختمانی سهم بیشتری مطالبه نکند.
- انتخاب یک ناظر دلسوز و مجرب جهت نظارت برکیفیت اجرایی شریک سازنده نباید فراموش شود.
- انتقال قدرالسهم عرصه به نام شریک سازنده پس از اتمام سقف وستون و دیوار چینی صورت پذیرد.
- حق دخل وتصرف برای مالک حفظ شودتا درصورت تأخیر وتعطیلی پروژه توسط شریک سازنده ، مالک بتواند برای تأمین مخارج پس از فروش قدرالسهم اعیانی با مجوز قضایی دخالت نماید.
- کیفیت ساخت آپارتمان ها ی متعلق به مالک وشریک سازنده یکسان و برابر باشد.
- برای حل اختلاف احتمالی برای تفسیر مفاد و توافقات از حکمیت وداوری استفاده شود.
- به جای فسخ واِقاله قراردادمشارکت در ساخت، قرادادی مطمئن و اصولی تنظیم شود. فسخ واقاله قرارداد ،پس از شروع عملیات تخریب ویا گود برداری دیگر معنا و مفهومی ندارد.
- حتما موارد بیمه ساختمان و مسئولیت ساخت واجراء در ضمن قرارداد رعایت وتوجه شود.
- مدت تأخیر مجاز و غیر مجاز مجری و شریک سازنده صریحاً مشخص شود.
- حتماً آزمایش خاک ازشریک سازنده مطالبه شود.
- واحدهای شراکتی فی مابین مالک و شریک سازنده با توجه به میزان قدر السهم آنان و نحوه بهره برداری و کیفیت فروش واجاره صریحاً مشخص شود.
- قبل از فک رهن ملک توسط مالک ، هیچ گونه اقدامات اجرایی و اداری انجام ندهید.
- برای جلوگیری از اختلاف نظر بعد از بستن قرارداد، فهرست کاملی از مصالح ساختمانی و لوازم مرتبط و مورد نظر برای استفاده در ساخت به صورت شفاف و با جزئیات کامل مثل نام، مدل، کشور سازنده، رنگ، جنس و …را به صورت مکتوب تهیه و پس از امضا سازنده و مالک ضمیمه قرارداد کنید.
- قرارداد را طوری تنظیم کنید که سازنده برای هر فعالیت و اقدام مرتبط با قرارداد نیازمند به امضای مالک باشد.
نکته پایانی
اگر قرارداد مشارکت در ساخت به طور صحیح تنظیم نشود می‌تواند مشکلات و خسارات زیادی برای هر یک از طرفین ایجاد کند. برای مثال سند ملک ممکن است مشکلی داشته باشد یا سازنده در موعد مقرر کار را تحویل ندهد و یا سود وزیان به شکل عادلانه تقسیم نشود. برای مثال ممکن است ملک ساخته شود و کار به اتمام برسد اما بعد از مدتی بنا دچار آسیب شود و به لحاظ فنی آن چنان ضعیف ساخته شده باشد که با مشکلات جدی روبرو شود.
برای مشارکت در ساخت باید بسیار هوشیار بود و آگاهانه عمل کرد. ممکن است سازنده به مالک پیشنهاد دهد که برای تسهیل روند نقل و انتقال و کاهش مالیات، در همان آغاز کار سهم ایشان را به طور یک جا به نامشان کنید و از شما وکالت فروش بلاعزل می‌خواهد که بعد از یک زمان مشخص این وکالت تمام شود. این کار به لحاظ حقوقی می‌تواند خطراتی برای مالک به همراه داشته باشد. درنتیجه بهتر از پذیرش پیشنهادات این چنینی خودداری کنید.
