سند چیست؟
به هر نوشته مکتوبی که در مقام دعوا یا دفاع از دعوا بتوان به آن استناد کرد، سند گفته می‌شود. سند را می‌توان به دو دسته تقسیم کرد: سند عادی، سند رسمی
مطابق قانون مدنی اسنادی که در اداره ی ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی، در حدود صلاحیت آن ها، بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند؛ رسمی است. غیر از اسناد مذکور در ماده ی ۱۲۸۷، سایر اسناد، عادی است.
یکی از تفاوت‌های مهم سند عادی و سند رسمی این است که همواره می‌توان نسبت به اسناد عادی ادعای انکار و تردید کرد؛ اما در مورد اسناد رسمی چنین امری امکان‌پذیر نیست. سند رسمی این امتیاز را دارد که چون توسط ماموران رسمی و با تشریفات ویژه به ثبت می‌رسد، از اعتبار و قدرت بالاتر برخوردار است.
سند ملکی
سند ملکی توافق‌نامه‌ای برای خرید و فروش خانه است که اموال و شرایط توافق شده میان خریدار و فروشنده از جمله مشخصات ملک و مال، تصویر نقشه، ملاحظات حقوقی ملک و محدودیت‌های نقل و انتقالات، با جزئیات در آن نوشته می‌شود.
بر اساس تعریف سند، این سند هم باید در اداره ثبت اسناد و یا دفترخانه اسناد رسمی و یا مامورینی که طبق مقررات صلاحیت دارند، تنظیم شوند. سند ملکی انواع مختلفی دارد. انواع سند ملکی عبارت است از:
سند شش دانگ
شش‌دانگ به مالکیت تمام و کمال اشاره دارد و سند شش دانگ، سندی است که مالکیت کامل آن برای یک نفر می‌باشد. یعنی تمام جهات یک ملک از شمال و جنوب تا غرب و شرق و بالا و پایین ملک را در بر می‌گیرد و فرد دیگری در این ملک سهم و نقشی ندارد.
این نوع سند یکی از معتبرترین و رایج‌ترین اسناد است و یکی از انوع سند رسمی است.
سند منگوله‌دار
منظور سندهای مالکیت دفترچه‌ای است که با یک نخ و تکه‌ای سرب تهیه می‌شوند. چنین سندی به واسطه همین تکه سرب پلمپ شده، اعتبار و صحتش تأیید می‌شود و پلمپ این اطمینان را می‌دهد که آن‌چه در دست است یک سند ملکی مطمئن و معتبر می‌باشد.
سند تک برگ
سندهای قدیمی املاک معمولا به صورت دفترچه‌ای بودند و یا از چند برگ تشکیل شده بودند. اما سند های جدید تک برگ می باشند. این نوع سند ملک، از سوی نهادهای رسمی کشور طراحی شده و به تأیید رسیده‌اند.
سند بنچاق
در گذشته این سند معمولا توسط علما و افراد سرشناس نوشته می‌شد و توسط معتمدین و علمای دینی مهر و امضاء می گردید و اشخاص برای اثبات مالکیت خود، به آن استناد می‌کردند. بعد از اجرای قانون ثبت، بنچاق به سندی گفته می‌شود که پس از نقل و انتقال ملک، توسط دفتر اسناد رسمی تنظیم می‌گردد و حاوی تمام جزئیات و متعلقات و مشخصات ملک می‌باشد؛ مانند شماره‌های مربوط به آب، برق، تلفن و …. توجه داشته باشید مطالبی در بنچاق نوشته می‌شود که در دفترچه مالکیت نیست و برای دسترسی به مشخصات ملک، بهتر است در هنگام انجام معامله، محتویات بنچاق مورد مطالعه و بررسی قرار گیرد.
این اسناد امروزه خیلی زیاد رواج ندارند، اما اعتبار آن‌ها پس از تایید صحت آن‌ها نزد مراجع قانونی پذیرفته می‌شود.
سند مشاع
زمانی که یک ملک دارای چندین مالک است، و سند ملک را میان چندین شریک، به نوعی تسهیم می‌کنند و به اشتراک می‌گذارند، سند ملک، سند مشاع است.
توجه داشته باشید که در مواردی که سند ملک از نوع سند مشاع است، تمام قسمت‌های مربوط به آن ملک، متعلق به تمام شرکا است که همه شریکان، مالک اصلی همه قسمت‌های این ملک هستند، و هر یک سند رسمی در اختیار دارند. معامله و خرید و فروش چنین ملکی نیاز به توجه دقیق‌تری است.
سند مفروز
مفروز در برابر مشاع زمانی به کار می‌رود که از نظر مقررات ثبتی، قصد جداکردن یک قسمت از سهم مالکیت یکی از شرکا از سهم سایر شرکا در ملک معین مطرح باشد. یعنی اگر چند نفر هر کدام مقدار مشاعی از ملک را مالک باشند و بخواهند سهم خود را جدا کنند تا به طور مستقل از ملک خود بهره برداری کنند، باید آن ملک به نسبت سهم مشاعی مالکان میان آنان افراز شود.
منظور از مفروز ملکی است که به صورت چند سهم جداگانه درآمده و میان شرکا تقسیم شود. سند مفروز یکی از پیچیده‌ترین در نوع خود است.
سند قولنامه‌ای
قولنامه سند و نوشته‌ای است که با توافق طرفین معامله، مثلا خریدار ملک با فروشنده، توسط مشاور املاک و مدیریت املاک نوشته می‌شود. قولنامه باید توسط فردی سرشناس و معتبر منعقد و به امضا برسد تا محکمه‌پسند باشد و از نظر قانونی بدون مشکل باشد . این سند مترادف سند عادی است . به معنای سندی که توسط اداره ثبت اسناد تنظیم نشده و رسمی نمی‌باشد.
سند وقفی
سند وقفی سندی است که صاحبان ملک یا زمین یا هر چیز دیگری، آن‌ها را وقف کرده و اداره‌ی اوقاف این ملک‌ها رو به صورت ۹۹ ساله به دیگران منتقل می‌کند و از آن‌ها اجاره می‌گیرد. طبق قانون و مسائل حقوقی، خرید و فروش اموال وقفی، بدون هماهنگی و اجازه گرفتن از اداره اوقاف ممنوع بوده و تخلف به حساب می‌آید.
سند ملکی که عرصه آن وقف است، اگر کسی بخواهد در ملک آن، ساختمان احداث کند باید عرصه را از متولی موقوفه اجاره کند. یعنی در صورت ساخت‌و‌ساز در زمين‌های اوقافی می‌بایست از اداره اوقاف استعلام شود و مبلغی را هم به عنوان عوارض از سازنده دريافت مي‌كنند. اسناد اوقافی نسبت به اسناد شش‌دانگ دارای ارزش کمتری هستند.
سند عرصه و اعیان
سندِ مربوط به زمینی که آپارتمان در آن ساخته شده است، به عنوان سند عرصه شناخته می‌شود و به سندی که متعلق به واحدهای احداث شده در زمین است، سند اعیان گفته می‌شود. به همین دلیل اغلبواحدهای آپارتمانی که در کلان‌شهرها مشاهده می‌شوند، دارای سندی هستند که سند عرصه و اعیان نام دارد.
میزان سهم هریک از مالکین واحدها برای عرصه بستگی به اندازه و متراژ اعیان آن‌ها دارد. این موضوع درمواقع انحصار وراثت یا ساخت مجدد عرصه اهمیت پیدا می‌کند، که با مراجعه به شهرداری می‌توان سهم هرکس از عرصه را مشخص کرد. این موضوع زمانی اهمیت پیدا می‌کند که ملک ورثه‌ای شود یا آنکه مالکین ساختمان بخواهند عرصه را تخریب کرده و دوباره با شرایط جدید بسازند.
سند رهنی
سند ملکی رهنی در واقع توسط بانکها و موسسات مالی و اعتباری، برای تضمین پرداخت اقساط با وام‌گیرندگان تنظیم می‌شود. اگر وام گیرنده نتواند در موعد مقرر وام خود را پرداخت کند بانکی که سند در رهن آن است، حق دارد که ملک را تصاحب کند. سند ملکی رهنی از آنجا که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود یک سند رسمی است . صاحب ملک می‌تواند پس از اتمام اقساط، تقاضای فَک رهن کند و سند خود را از رهن بانک خارج کند.
سند ورثه‌ای
زمانی که مالک ملکی فوت می‌کند، طبق قانون، ملک به وراث وی انتقال می‌یابد. در این مواقع به این ملک، ملک ورثه‌ای می‌گویند. سند ملکی که مالکش فوت کرده و هنوز ورثه برای خود سند جدید نگرفته‌اند، سند ورثه‌ای نام دارد. وراث می‌توانند با تسلیم نمودن مدارک به اداره ثبت مربوطه، به اندازه سهم‌الارث خود، درخواست صدور سند مالکیت کنند.
سند تفکیکی
وقتی ملکی بین چند نفر تقسیم شده و قسمت‌های تقسیم شده هرکدام در قالب یک سند از هم تفکیک شده‌اند.
این سندها مسائل حقوقی مربوط به خود را دارند و تنها در موارد مشارکتی و برای املاکی که مشترک خریداری می‌شوند، استفاده می‌شوند.
سند وکالتی
سندی است که به نام شخص یا اشخاصی دیگر، به عنوان وکیل فروشنده اصلی تنظیم می‌شود. گاهی شخصی به دلیلی که خود توانایی فروش ندارد، به یک یا چند نفر وکالت می‌دهد. برای اینکه سند وکالتی از اعتبار لازم برخوردار باشد، باید به صورت رسمی و محضری ثبت شود.
املاکی هستند که با سند وکالتی خرید و فروش می‌شوند. این نوع معاملات به دلایلی چون عجله فروشنده، گم شدن سند رسمی ملک، فرار مالیاتی، آماده نبودن سندهای واحدهای تفکیک شده یک آپارتمان نوساز و …انجام می‌شود. معمولا خانه‌هایی که به صورت وکالتی خرید و فروش می‌شوند نسبت به خانه‌هایی که هنگام فروش، سند قطعی به خریدار منتقل می‌شود قیمت کمتری دارند.
سند المثنی
در صورتی که بنا به دلایل مختلف سند مالکیت گم شود، از دست برود، در آتش بسوزد و یا اثری از آن باقی نماند، مالک می‌تواند به اداره ثبت محل وقوع ملک رفته و درخواست خود را مبنی بر صدور سند مالکیت المثنی اعلام کند.
سند شورایی
این سند، سند مالکیت عادی است که شورای محلی آن را مهر کرده باشد. این سند اعتبار لازم را ندارد و برای تبدیل آن به سند رسمی، باید مراحل زیادی در اداره‌های ثبت اسناد پشت سر گذاشته شود.
سند معارض
سندی که مشابه آن برای تمام یا بخشی از ملک با موضوع همین سند صادر شده باشد. یعنی دو سند رسمی با نام‌ها و تاریخ متفاوت برای یک ملک صادر شده باشد. تکلیف دارنده سند معارض این است که برای تعیین تکلیف اسناد متعارض، مبادرت به طرح دعوای ابطال سند مالکیت در دادگاه کند. با توجه به تبصره ماده ۵ لایحه قانونی در مورد اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض، دادگاه بعد از بررسی‌های لازم هر یک از دو سندی را که تعرض در ملک دیگری داشته باشد را حکم ابطال سند می‌دهد.
سند صد و چهل و هفتی
سند مالکیتی که اشخاص با دادن قولنامه‌های خود، از اداره ثبت تقاضای صدور سند مالکیت به نام خویش کرده‌اند.
سند مجعول
سندی که به شکل مادی یا معنوی جعل شده باشد.
