امروزه به دلایل مختلفی اقداماتی در جهت بازسازی نوسازی ساختمان میزنند. دلایلی همچون افزایش سطح ایمنی، مسائل مربوط به اتلاف انرژی، تغییرات سبکی و مدرن نمودن و زیباسازی ساختمان و یا حتی قابل سکونت کردن یک خانه قدیمی و فرسوده.
برای بازسازی جدا از مساله نحوه بازسازی، اصول و روش های آن، هزینه های این کار نیز از عوامل تعیین کننده و مهم در این فرایند می باشد. ما در مقالات قبلی در خصوص مقاوم سازی ساختمان ها بسته به نوع اسکلت (بنایی، بتنی، فولادی) صحبت نمودیم. در مقاله پیش رو مسائل و اصول مهم بازسازی و نوسازی ساختمان را بررسی میکنیم.
اولین گام: بازدید
در گام اول باید ملک مورد بازدید قرار بگیرد و نظرات و سلایق کارفرما در انجام پروژه مورد بررسی قرار گیرد. در این مرحله تاحدودی متوجه نیاز قسمت های مختلف به بازسازی خواهیم شد.
دومین گام: برآورد هزینه و مدت زمان اجرای کار
میزان هزینه‌ها یکی از اصلی‌ترین و مهمترین مسائل برای افراد در اصول بازسازی ساختمان بشمار می‌روند. بسته به نوع و جنس مصالح مصرفی هزینه مصالح بسیار متغیر می باشد. برند مصالح و هزینه حمل همگی در تعیین قیمت این بخش تاثیرگذارند. نیروی انسانی، یعنی دستمزد اجرای عملیات بخش مهم دیگر هزینه هاست.
هزینه پیمانکار(مجری) نیز بسیار مهم است. اجرت‌ها به دو روش روزمزد و کنترات پرداخت می‌شود. روش روزمزد معمولاً در رابطه با پروژه‌هایی اعمال می‌شوند که دارای متراژ بالایی نیستند و برای مجری به لحاظ اقتصادی به صرفه نیست تا بر اساس متر مربعی کار کند. به همین دلیل نیز استفاده از این روش به صرفه‌تر خواهد بود. روش دوم که کنترات نام دارد که در بسیاری از پروژه‌های ساختمانی اجرا می‌شود، پیمانکار به صورت کلی قیمتی را برای انجام پروژه در نظر میگیرد و این روش دارای سرعت بسیار بالایی بوده و پیمانکار نیز می تواند دستمزد خود را سریع‌تر دریافت کند.
هزینه هایی نیز در حین عملیات بازسازی ایجاد می شوند که در ابتدای امر آشکار نبوده اند. در برآورد قیمت باید هم هزینه های آشکار و هم هزینه های پنهان احتمالی را در نظر گرفت.
در این مرحله پس از تخمین اولیه هزینه ها و قرارداد مدت زمان اجرای پروژه نیز تعیین میگردد و کارفرما تصمیم میگیرد که عملیات بازسازی را شروع کند یا خیر. پس از به توافق رسیدن و عقد قرارداد فرایند بازسازی شروع می گردد.
سومین گام: دریافت مجوز
همه عملیات‌های اجرایی یک ساختمان می‌بایست الزاماً تحت نظر مهندس ناظر( که نام او در پروانه ساخت قید شده است)، انجام شود و نیاز به مجوز بازسازی دارد.
تمامی مالکانی که قصد نوسازی منازل خود را دارند، امکان ندارد بدون اخذ پروانه ساخت امکان تخریب بنا و تغییر کاربری را داشته باشند. مراحل دریافت این مجوز با استفاده از خدمات الکترونیکی می‌توان انجام داد.
طبق قوانین شهرداری «در صورت آغاز تعمیرات بدون اخذ مجوز از شهرداری منطقه و متعاقب آن غیرقانونی شناخته شدن آن از سوی مسئولان، مورد تعمیری، مشمول بررسی به‌صورت تخلف خواهد شد که این امر امکان از دست رفتن حقوق مکتسبه مالک را به دنبال خواهد داشت».
تعمیراتی که باعث جابه‌جا شدن راه‌پله، حذف شدن دیوارها و تیغه های داخلی که نقش باربر را دارند و نبود آنها باعث ریزش ساختمان خواهد شد، احداث یا جابه‌جایی دیوارهای پارکینگ که باعث حذف پارکینگ شوند، همچنین در صورتی که جابه‌جایی بخش‌هایی از ساختمان باعث به هم خوردن ضوابط شهری شود نیاز به دریافت مجوز دارند.
دقت داشته باشید باید قید شود پروانه پس از تخریب بنا دارای اعتبار است و تا زمانی که بنا به صورت کامل تخریب نشده باشد حق شروع یک عملیات ساختمانی جدید وجود ندارد. در غیر این صورت بنای ساخته شده به‌صورت بناهای بدون مجوز تلقی می‌شود.
چهارمین گام: طرح جامع عملیات
با بررسی نقشه های موجود و نظرات و اوامر کارفرما تعیین طرح جامع و کامل از مهمترین بخش های این فعالیت است. با بررسی دقیق مشخصات و شرایط ساختمان، تعیین کاربری ساختمان و مصالح بنا، بررسی لوازم ساختمانی موجود، خدمات فنی، مشخصات تأسیساتی بنا و خصوصیات ساختاری ساختمان مانند نمای ساختمان، سقف پلکان، زیر زمین، اتاق‌های خواب، پذیرایی، هال و آشپزخانه. و تعیین بخش های غیرقابل بازسازی، تعیین دقیق نوع و میزان مصالح (با توحه به هزینه و مسائل فنی).
پنجمین گام: تخریب
این مرحله مختص قسمت‌هایی از بنا است که قصد دارید در آنها تغییرات کلی انجام دهید. در این مرحله دیوارها و قسمت‌هایی از خانه را که قراراست برداشته شود و یا قسمت‌هایی از ساختمان که نیاز به حذف است با مشورت شرکت‌های ساختمانی و مهندسین ساختمانی تخریب می کنیم. در حذف دیوارها توجه به نوع بنا (فلزی، بتونی و بنایی) و نقش دیوار در تحمل بار ساختمان ضروری است که با افراد متخصص در این زمینه مشورت داشته باشید تا احیاناً به بنا آسیبی وارد نشود. اطمینان از قطع بودن گاز، برق و آب در سیم کشی‌ها و لوله کشی‌های داخلی خانه، تخریب و کندن کاشی‌ها و سرامیک‌های کف در بخش‌های مختلف خانه های قدیمی از جمله پذیرایی، آشپزخانه و سرویس‌های بهداشتی، جدا کردن تمامی تأسیسات مکانیکی مانند شیرآلات، کابینت‌ها، درب و پنجره‌ها، برچیدن سقف کاذب در صورت تغییر، تخریب کف.
همچنین در صورت بازسازی نمای ساختمان باید در محل‌هایی از ساختمان که رفت و آمد زیادی در جریان است برای محافظت ماشین‌های عبوری و عابرین پیاده، ساکنین و کارگران به ایجاد حفاظ و داربست اقدام کنید. هر نوع ضعف و تخریب پیش آمده در ساختمان، از طریق ترک برداشتن بنا و ایجاد صداهای بسیار خفیف خود را نشان می‌دهد.
ششمین گام: ساخت
این مرحله اصلی ترین مرحله کار است. زیرا ساخت و ساز مجدد تمام بخش هایی که تخریب کردیم و یا قصد تغییر داریم آغاز می شود. نوسازی ساختمان‌ها به دو روش انجام می‌شود. این کارها ممکن است بازسازی اصلی و زیر ساختی باشد مانند انجام تغییراتی در تیر و ستون و دیوارهای اصلی با نظر مهندسین برای رفع نواقص و استحکام سازی بیشتر و یا می‌تواند بازسازی فرعی باشد مانند ساخت و انجام تغییرات در سرویس‌های دستشویی و حمام، اتاق‌ها و سایر نقاط ساختمان به غیر از قسمت اصلی سازه. با توجه به این موارد ما رد بازسازی دو روش اصلی داریم
- روش بازسازی ساختمان حفاظتی
- بازسازی ساختمان سبکی
این دو روش از لحاظ هزینه بازسازی ساختمان یکسان هستند.
اصول بازسازی ساختمان حفاظتی:
در این روش به بازسازی و حفاظت کلی ازساختمان پرداخته می‌شود و کلیات یک بنا مورد بازسازی ساختمان و حفاظت قرار میگیرد. به عبارتی در این روش بنا از لحاظ ساختاری تضعیف شده است و هدف تقویت ساختار با تعمیر و بازسازی بخش‌های اصلی آن از جمله دیوارها و ستون‌ها خواهد بود. در این روش باید مطالعه کاملی بر روی تمام ویژگی‌های یک ساختمان و مصالح آن انجام شود تا بتوان مراحل بازسازی را صحیح و کامل انجام داد.
اصول بازسازی ساختمان سبکی:
در این روش بخش های جایگزین به جای بخش های فرسوده پیشین جایگذاری می گردد، اما این بار به شکلی است که بیشترین شباهت را به نمای ابتدایی ساختمان خواهد داشت. این روش بیشتر برای بناهای تاریخی ای استفاده می شود که تصمیم به بر هم خوردن هارمونی و سبک آن نداریم. در این روش باید حتی الامکان کمترین تغییر بر روی ساختمان انجام شود و شباهت بسیار زیادی بین طرح قدیمی و طرح جدید وجود دارد. البته این موضوع به معنای تعمیر و تعویض نکردن برخی از بخش‌های خانه نیست بلکه به معنای رعایت سبک در اجرای عملیات مختلف معماری است.
با توجه به روش های گفته شده، به طور معمول پس از مقاوم سازی ساختمان و ترمیم ترک ها و بخش های آسیب دیده باید بخش‌هایی از ساختمان که از بین رفته است به صورت کامل نوسازی و بازسازی شود تا بتوانبه جزئیات بیشتر پرداخت.
با توجه به نیاز ساختمان شیرآلات و اتصالات آنها، لوله کشی آب سرد و گرم مصرفی، سیم کشی‌ها برق طبق نقشه‌های جدید و … با توجه به تغییرات جدید مورد بازسازی و تعویض قرار گیرند. مواد مورد استفاده در لوله‌های فاضلاب بسیار مهم است. مواد مصرفی باید نشت‌ناپذیر باشند. نکته مهم دیگر این است که این مواد در برابر آب مقاوم باشند. همچنین مقاوم بودن در برابر بخار ناشی از هوای فاضلاب که به شدت مضر است نیز باید در انتخاب جنس لوله مصرفی مدنظر قرار گیرد.. پیش از این استفاده از لوله‌های فلزی در ساختمان‌ها مرسوم بود اما عمر آنها معمولا ۱۰ سال است. با آمدن لوله‌های ۵ لایه که ۵۰ سال عمر می‌کنند، استفاده از آنها توصیه می‌شود، همچنین استفاده از عایق در لوله کشی نقش مهمی در دیر فرسوده شدن دارد. از طرفی از هدر‌رفت انرژی جلوگیری می‌کند. درصورتی‌که مصالح با کیفیت مصرف شود و عملیات نصب به دست افراد کاربلد و به درستی انجام شود نتیجه مطلوب کسب می‌شود
برای بازسازی و انجام تزئینات داخلی ساختمان، در مرحله بعد، ابتدا سیمان‌کاری را انجام می‌دهیم و پس از خشک شدن آن، ایزولاسیون قسمت های سرویس بهداشتی و آشپزخانه را انجام می‌دهیم. تعویض درب و چارچوب قدیمی و نصب چهارچوب درب‌ها و کمد دیواری و پنجره جدید و نصب شیشه پنجره‌ها مرحله بعدی است. برای ساخت سقف جدید، رابیتس بندی در این مرحله انجام خواهدشد و همینطور گچ کاری سقف و دیوارهای قدیم و جدید و کف سازی بخش های مختلف (کاشی، سرامیک، نصب پله و…)براساس طرح مورد درخواست کارفرما.
در صورتی که نما را در مراحل قبل تخریب نموده بودیم باید ساخت و یا اصلاح آن همزمان در حال انجام باشد.
رنگ آمیزی داخل ساختمان، عملیات مربوط به ایمن و زیباسازی راه پله ها، نورپردازی ها، کلید پریزها، درب های جدید در مراحل بعدی است. پیاده سازی کابینت های آشپزخانه، کمدها، سقف کاذب سرویس ها، نصب پارکت و کاغذ دیواری، نصب شیرآلات و سینک و روشویی همگی کارهای سلیقه ای است که با نظر و اوامر کارفرما اجرا خواهد شد. در پایان نیز فضاسازی مربوط به حیاط و محوطه بیرونی ساختمان و نظافت محیط اگر در تعهدات مجری می باشد انجام میگیرد.
هفتمین گام: بازرسی نهایی
در این مرحله از بازسازی بعد از اتمام عملیات‌هایی که در بالا به آنها اشاره شد، کارفرما باید بر اساس جزئیاتی که در مورد آنها با پیمانکار به توافق رسیده بود تمامی بخش‌های بازسازی شده را به دقت بررسی کند و هر گونه کمبود و عیب را مشخص و به پیمانکار اطلاع دهد.
